一門店二出租合同有沒有效（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

法律咨詢：

胡某在××縣城有相鄰兩個門店。2004年9月，胡某將其中一個門店的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給賀某，并已辦理過戶登記，賀某取得了該門店的房屋所有權(quán)證。胡某出讓后以擴大經(jīng)營規(guī)模為由，要求租賃該轉(zhuǎn)讓門店，于是，賀某與胡某于2005年6月簽訂協(xié)議，由賀某將該門店反租給胡某使用。協(xié)議約定，租期3年，自2005年7月1日至2008年6月30日，年租金1.2萬元，租賃期內(nèi)，任何一方因特殊情況必須解除本合同，應(yīng)當提前一個月通知對方，并征得對方同意。2005年7月1日，胡某未征得賀某同意，將該承租門店轉(zhuǎn)租給郭某，并簽訂了合同，約定租賃時間自2005年7月1日至2006年6月30日，年租金1.2萬元，租賃期滿，郭某如愿意繼續(xù)承租，可參照鄰近門面適當增加租金。合同簽訂當日，胡某收取了郭某所交1年的租金1.2萬元和4800元并分別出具了房租收條。賀某認為胡某未經(jīng)其同意將該門店轉(zhuǎn)租給郭某，從中牟利，為此，賀某于2006年6月30日與郭某簽訂了門店租賃合同，約定，租賃時間自2006年7月1日至2008年6月30日，年租金1.6萬元。胡某認為，賀某在租賃期內(nèi)未經(jīng)她同意，也未通知她解除合同，又將門店租給郭某屬違約，于是，她找到賀某交涉并發(fā)生了糾紛，賀某口頭答應(yīng)到2008年6月底后再租給胡某2年。2008年6月18日，賀某與郭某及郭某的合伙人彭某續(xù)簽了該門店租賃合同，約定租賃期3年。胡某得知賀某將門店繼續(xù)租給了郭某、彭某后，將一些舊木櫥堵塞賀某門店，致使承租人無法經(jīng)營，賀某為此向法院起訴，要求排除妨礙，制止胡某的侵權(quán)行為。胡某對此提出反訴，要求法院依法確認賀某將租給胡某的門店又擅自租給郭某屬于違約，賀某與郭某、彭某的租賃合同無效，判令賀某與胡某簽訂的租賃合同尚有2年租賃期應(yīng)繼續(xù)履行。

律師回答：

胡某承租賀某門店后并未直接租用，而是在未經(jīng)賀某同意的情況下將該門店轉(zhuǎn)租給郭某，且在轉(zhuǎn)租合同中存有在租賃期滿后可能繼續(xù)轉(zhuǎn)租的意思表示，胡某違反了合同法規(guī)定，賀某有權(quán)解除合同，并以實際行動解除了與胡某的租賃合同。因此，賀某與郭某及賀某與郭某、彭某簽訂的門店租賃合同均合法有效。

相關(guān)法律知識：

民法典生效之前的規(guī)定：合同法第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

當事人訂立合同要采取要約、承諾方式。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示即要約的內(nèi)容必須具體確定。所謂具體，是指要約的內(nèi)容必須是合同成立所必需的條款(合同的主要條款)。所謂確定，是指要約的內(nèi)容必須明確，不能含糊不清。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容相一致。

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