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有些企業(yè)作為承租人，租用土地自建廠房，又遭遇拆遷，這樣的企業(yè)租用土地自建無(wú)證廠房如何拆遷，拆遷后又該如何爭(zhēng)取補(bǔ)償呢？如果是企業(yè)承租土地后自建廠房的話，可以分成兩種情況進(jìn)行討論，一種是已經(jīng)申報(bào)并取得了合法審批手續(xù)的自建廠房；一種是沒(méi)有獲得審批手續(xù)的無(wú)證自建廠房，無(wú)證的自建廠房在拆遷時(shí)也是可以爭(zhēng)取到補(bǔ)償?shù)摹?/p>

無(wú)證廠房拆遷也是要有合理補(bǔ)償，首先要審查在成廠房無(wú)證的歷史原因。由于歷史原因造成廠房不能及時(shí)辦證不能被認(rèn)定為違章建筑，即便是違章建筑，廠房房屋的所有權(quán)是企業(yè)主的，理應(yīng)做出補(bǔ)償？ 按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）的規(guī)定和以往拆遷法律、法規(guī)、規(guī)章的精神，租賃廠房的企業(yè)只要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照并且一直正常經(jīng)營(yíng)、合法納稅，那么，它就有權(quán)利獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，包括添附物、機(jī)器設(shè)備、裝修附屬物等這些項(xiàng)目，都是可以獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

第一類自建房實(shí)質(zhì)上是合法建設(shè)的房屋，承租企業(yè)對(duì)該房屋有所有權(quán)，但是對(duì)于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權(quán)，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補(bǔ)償的權(quán)利。

第二類自建房需要結(jié)合建房年限、歷史原因、當(dāng)時(shí)的政策綜合確定是否被認(rèn)定違法建筑。該自建房被認(rèn)定為違法建筑的情況下，依據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政強(qiáng)制法》等法律規(guī)定可能被強(qiáng)制拆除。盡管國(guó)有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規(guī)定對(duì)違法建筑不予認(rèn)定，但是對(duì)違法建筑的認(rèn)定與處理要按法定程序處理，這時(shí)候要在專業(yè)人士幫助或指導(dǎo)下?tīng)?zhēng)取合理的補(bǔ)償。

一、自建的廠房，沒(méi)有審批手續(xù)，有沒(méi)有補(bǔ)償

自建的廠房，一般是沒(méi)有土地手續(xù)或沒(méi)有房屋手續(xù)。在拆遷中，拆遷辦聯(lián)合城管、規(guī)劃部門(mén)、鄉(xiāng)級(jí)政府以拆違建的方式實(shí)施拆除工作。在就自建廠房談補(bǔ)償時(shí)，拆遷辦會(huì)以是違建不予補(bǔ)償給被拆遷企業(yè)壓力。很多被拆遷企業(yè)面對(duì)被認(rèn)定為違建時(shí)，容易沖動(dòng)，甚至肢體沖突，粘上刑事案件，被迫簽訂協(xié)議。被拆遷企業(yè)遇到類似情況應(yīng)保持冷靜，向拆遷人提供相關(guān)文件材料，請(qǐng)專業(yè)律師幫助，通過(guò)復(fù)議訴訟將違建認(rèn)定程序和拆除程序中止，阻止以拆違促拆遷的違法拆除方式，為爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償爭(zhēng)取時(shí)間。

二、自建房屋被認(rèn)定成違建，不給補(bǔ)償，要被強(qiáng)拆，怎么辦

自建的廠房因?yàn)闆](méi)有合法批建手續(xù)被認(rèn)定為違建，被拆遷企業(yè)在收到書(shū)面違法建設(shè)的認(rèn)定書(shū)后，在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)對(duì)違法建設(shè)認(rèn)定書(shū)提起行政復(fù)議或者訴訟，中止拆除決定書(shū)和強(qiáng)制拆除通知書(shū)的下發(fā)，避免被強(qiáng)拆。自建房屋被認(rèn)定違建不予補(bǔ)償或者壓低補(bǔ)償，是拆遷辦常用的方法，被拆遷企業(yè)在知道要拆遷消息時(shí)，一定要做好這方面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，及時(shí)有效維護(hù)權(quán)利。

三、法律規(guī)定承租人有哪些補(bǔ)償項(xiàng)目，怎么計(jì)算

承租房屋經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目大概有以下幾類：

1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

2、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償（主要針對(duì)于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備）；

3、搬遷費(fèi)（設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等）；

4、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)；

5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無(wú)形損失（導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等）；

6、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助；

7、自建房的重置成新補(bǔ)償；

8、剩余租賃年限的租金差價(jià)的補(bǔ)償；

9、其他。

關(guān)于補(bǔ)償?shù)挠?jì)算需要結(jié)合拆遷項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償政策，通常情況下，計(jì)算方式如下：

1、承租房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

補(bǔ)償金額=租金差價(jià)【（重新租賃租金-原租金）×剩余租賃時(shí)間】+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失（營(yíng)業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）+獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助+其他無(wú)形資產(chǎn)損失；

2、承租土地上自建房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

補(bǔ)償金額=租賃土地差價(jià)【（重新租賃租金-原租金）×剩余租賃時(shí)間】+房屋面積×房屋重置成新價(jià)+附屬物及設(shè)備損失及重置成新費(fèi)+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失（營(yíng)業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）+獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助+其他無(wú)形資產(chǎn)損失。

有些企業(yè)在遭遇拆遷和要求補(bǔ)償時(shí)會(huì)遇到許多困難，因?yàn)橥恋爻凶馊撕屯恋爻鲎馊酥g的信息來(lái)源和數(shù)量不對(duì)等，往往得不到應(yīng)有的補(bǔ)償，在面對(duì)企業(yè)租用土地自建無(wú)證廠房如何拆遷這個(gè)問(wèn)題時(shí)，需要企業(yè)通過(guò)法律的途徑來(lái)合理合法地維護(hù)自己的權(quán)利并解決廠房的拆遷問(wèn)題，關(guān)于無(wú)證廠房的拆遷補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償金額的計(jì)算辦法，企業(yè)要親力親為，自己先了解掌握相關(guān)的政策和法規(guī)；自己與拆遷人談判；自己去鄰取拆遷補(bǔ)償款。

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

提高企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)膸c(diǎn)建議

企業(yè)拆遷補(bǔ)償辦法