土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是優(yōu)化土地使用權(quán)的方式，通過不同的轉(zhuǎn)讓方式進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是根據(jù)土地所有權(quán)性質(zhì)所有人依據(jù)法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓的，無論是那種轉(zhuǎn)讓方式都需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，只有簽訂了轉(zhuǎn)讓合同才具有法律效力，受讓方在取得土地使用權(quán)之后要對土地進行利用，一旦以出讓方式取得土地使用權(quán)的超出合同而導致土地閑置則需要繳納一定的補償金。

一、以出讓方式取得土地使用權(quán)的超出合同補償規(guī)定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條的規(guī)定，超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年為動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

二、土地使用權(quán)的合同糾紛有哪些

1、因土地出讓合同的效力引發(fā)的糾紛

土地使用權(quán)出讓合同本身是有效還是無效的問題，不僅是常常引發(fā)爭議，為此形成糾紛和訴訟，而且合同效力的爭議往往也是引發(fā)出讓合同履行方面糾紛的誘因。一個程序規(guī)范、內(nèi)容合法的土地使用權(quán)出讓合同，不僅可以得到法律的承認，而且其履行也能得到法律的保障，從而有效地避免合同當事人的毀約和違約行為，使合同得到順利地履行。一些效力存在爭議的出讓合同，往往是出讓程序和合同內(nèi)容存在瑕疵，由此導致合同履行的困難。比如因未履行土地讓的前置審批手續(xù)，而使后續(xù)的規(guī)劃、建設手續(xù)無法辦理，導致工程無法開發(fā)建設。同時，程序和內(nèi)容上的瑕疵，也給了當事人違約的理由和機會，當一方因自身的原因或無力履約時，往往通過找出合同程序和內(nèi)容上的違法之外，請求確認出讓合同無效，從而擺脫自己應當承擔的違約責任。此時，出讓合同的效力就成為糾紛的焦點。

按照《司法解釋》的規(guī)定，常見的無效合同或部分無效合同的情形主要有兩種：

1)因土地使用權(quán)出讓合同出讓主體不符合法律規(guī)定而無效。按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，就應當被認定為無效，而此前以開發(fā)區(qū)管理委員會名義簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同在，如果在起訴前沒有得到政府土地管理部門的追認，也會被認定為無效合同。

2)經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，則該價格條款可被認定無效。需要指出的是《司法解釋》所列的兩種無效情形僅此兩種別無其他。如果有證據(jù)表明土地使用權(quán)出讓合同的簽訂或其內(nèi)容有《合同法》第52條規(guī)定的五種情形之一，即

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

此時，仍可以確認土地使用權(quán)出讓合同無效。另外，合同標的本身不合法也可以導致合同無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規(guī)定而被認定無效。

另外應該注意的是，按照有關(guān)法律和以往的司法審判實踐，以前因未辦理出讓批準手續(xù)而多被認定為無效的土地使用權(quán)出讓合同，按現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，則不被認定為無效合同，而是在因未辦理批準手續(xù)而不能交付土地時，賦予受讓方合同解除權(quán)。

2、因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛

按照《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)和政府規(guī)章的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓的方式主要有：協(xié)議、招標、拍賣和掛牌四種。具體采用何種出讓方式，其決定權(quán)一直掌握在政府土地管理部門手中。

特別是2002年7月1日，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》(11號令)之前，政府土地管理部門更是利用對一級土地市場土地供應的絕對壟斷特權(quán)，對于土地出讓方式的選擇隨心所欲。不管就某幅土地潛在用地意向者有多少，政府土地管理部門最熱衷、最慣用的出讓方式就是一對一的協(xié)議出讓。那時由于對政府采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)還沒有禁止性規(guī)定，因此本來有機會獲得平等競價機會的用地意向者也沒有機會和理由對此提異議。現(xiàn)在11號令已明確規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！逼渌猛镜耐恋亍肮媱澒己?，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”按照這些規(guī)定，如果政府土地主管部門應當采用招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地，但其仍然采用協(xié)議方式，并因此而剝奪了其他潛在用地意向者平等參與競買的權(quán)利，則任何潛在用地者均可提出異議。事實上，無論是11號令出臺前還是出臺后，因政府土地管理部門暗箱操作，而失去機會的用地意向者提出異議引發(fā)爭議的不在少數(shù)，只不過為此向人民法院提起訴訟的還不多，大多是通過行政程序?qū)で蠼鉀Q辦法。

關(guān)于潛在用地者是否享有訴權(quán)的問題，理論界和實務界均在爭論，筆者持肯定的意見。因為這種出讓方式剝奪了潛在用地者的公平競買權(quán)，其出讓結(jié)果也必然損害了其期得利益。

這種出讓行為與潛在用地者也有法律上的利害關(guān)系。只不過這種糾紛引發(fā)的多為行政訴訟。

3、因不公平競買(賣)行為引發(fā)的糾紛

采用招標、拍賣或掛牌的方式出讓國有土地使用權(quán)也并不一定就能解決所有問題，市場化也不是包醫(yī)百病的靈丹妙藥。尤其是在我們實行市場經(jīng)濟的初級階段，市場化的法律制度還沒有完全建立起來的情況下，公開的競買方式也有漏洞。從2002年開始由國家強力推行的出讓國有經(jīng)營性土地使用權(quán)的招拍掛方式在實踐中也屢出問題。比如在招標拍賣過程中常見的“串通投票”、“陪標”、“陪拍”等等行為，投標人或競買人為了既達到法定投標和競買人數(shù)，又能保證自己低價成交，拉上幾個公司假投標、假報價。這種陪標和陪拍方式已非個別現(xiàn)象，在一些地方已成了業(yè)內(nèi)行規(guī)：“這次你陪我，下次我陪你。”還有招標時，招標人和投標人惡意串通，采用“黑白合同”等方式“高價中標，低標成效”，從而既在表面上符合了法定形式，又能在排擠掉其他投標人后，使開標前內(nèi)定的中標人低價中標。再有為抬高出讓價格，而惡意加價，哄抬報價的行為，采用人為抬高競買資格門檻，限制潛在競爭對手，以保證特定的競買人中標和成交的手段也是很常見的。以上不公平的競買行為，不僅使參與競買的其他競買者失去了平等競爭的機會，喪失了有希望獲得的經(jīng)濟利益，而且管種虛假的招、拍、掛還會給他們造成直接的經(jīng)濟損失。按照法律規(guī)定，這種以排擠其他競爭對手為目的的虛假的、不公平的招標、拍賣、掛牌出讓行為就屬于以“合法形式掩蓋非法目的”和“惡意串通損害第三人利益”的行為，有關(guān)當事人不僅有權(quán)要求確認競買行為無效，而且可以要求有過錯的當事人賠償損失。

4、隨意廢標、撤拍、撤牌，不按規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同引發(fā)的糾紛

作為投標人或競買人，一般在投標或競買之前都要交納一筆數(shù)額不低的投標或競買保證金，如果在中標后或競買成交后不按規(guī)定的時間簽訂正式的土地使用權(quán)出讓合同，則所交保證金就會被出讓方?jīng)]收。因此，發(fā)生投標人廢標或成交后不簽訂正式合同的情形很少。

相反，經(jīng)常以種種理由廢標或中途撤拍、撤牌或拒絕簽訂正式合同的往往是作為出讓方的政府土地管理部門。實踐中，出讓方中途停拍、撤牌或不按規(guī)定簽約的主要原因大多是因為最后的中標人或成交人不是他們所期望的。此時他們經(jīng)?？梢哉业綇U標、撤拍、撤牌和拒絕簽約的借口，除了未獲有批準權(quán)的政府批準外，更多的借口是通過找出受讓人主體資質(zhì)、申報文件以及程序上的瑕疵達到目的。土地的閑置除了炒賣的原因外，市場的因素更大些，當房地產(chǎn)市場處于低潮時會發(fā)生閑置(20世紀90年代初我國第一次房地產(chǎn)市場的低潮期，全國各地，尤其是沿海的一些開放城市，就出現(xiàn)了大量的閑置土地和爛尾工程)，但在房地產(chǎn)市場處于高潮時，也容易發(fā)生土地的閑置，這種閑置主要是一些為追逐超額利潤的開發(fā)商囤積居奇，取得土地后圈而不建，哄抬房價，坐等土地升值造成的。

土地閑置糾紛多，處理難度也大。經(jīng)常發(fā)生的爭議就是：第一，何為土地閑置?何為未動工開發(fā)?法律對此均無明確的定義和解釋。那么對土地進行了初步的整理，建起了圍墻或打好了地基就停工算不算閑置?有些地方規(guī)定，開工后又停工超過一定期限的也認為是閑置土地。但畢竟只是地方性規(guī)定，其效力級別太低，法院審理案件時一般不作為依據(jù)。第二，土地閑置的原因是什么?是政府責任還是開發(fā)商責任?當政府欲追究開發(fā)商的閑置責任時，開發(fā)商最常見的抗辯理由就是：未動工開發(fā)是因政府交付的土地不符合條件(比如未完成“三通一平”等)或者有關(guān)審批手續(xù)不完善等。因此，土地閑置糾紛在實際審理時也存在較大難度。

5、擅自改變土地用途和使用條件引發(fā)的糾紛

我國實行嚴格的土地用途管制制度，土地用途一經(jīng)確定，未經(jīng)法定程序不準擅自變更。對此不僅法律有嚴格的規(guī)定，而且土地使用權(quán)出讓合同也將這樣的規(guī)定直接載入其中。除了明確規(guī)定土地用途外，有關(guān)土地使用條件，比如建設規(guī)模、容積率、建筑密度等規(guī)劃內(nèi)容

列入土地使用權(quán)出讓合同之中。但是，為追逐高額利潤，實現(xiàn)土地利用價值的最大化，土地受讓方常常改變或變相改變土地或變相改變土地用途和利用條件。比如將工業(yè)用地改為住宅用地;將住宅用地改為商業(yè)網(wǎng)點用地;或者通過提高容積率和建筑密度增加建筑面積等。

因變更土地用途及使用條件而產(chǎn)生的糾紛在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域也較為常見，在處理糾紛時，也有許多問題經(jīng)常產(chǎn)生爭議，比如什么叫用途改變?我國有關(guān)法律關(guān)于土地用途的劃分仍然是粗線條的。例如規(guī)定的用途是住宅用地，但是在建設時開發(fā)商卻將其建為既可以當住宅也可以當辦公用房的商住兩用寫字樓，是不是改變了用途?同為商業(yè)用地，建賓館和建商場均為商用，如果出讓合同中明確規(guī)定是建賓館，土地使用者卻改為建商廈，是不是對土地

用途的改變?此外，土地用途變更，土地出讓金如何調(diào)整?等，也經(jīng)常產(chǎn)生爭議?，F(xiàn)在《司法解釋》已明確賦予出讓方在受讓方擅自變更土地用途時的合同解除權(quán)，但對于土地用途變更到何種程度就可行使此項權(quán)利也會有爭議。稍一變更出讓方就可解除合同嗎?

6、因收回土地使用權(quán)引發(fā)的糾紛

出讓方可以收回土地使用權(quán)的法定情形主要有如下五種：一是未按照出讓合同的約定支付土地使用權(quán)出讓金的;二是未經(jīng)出讓方和規(guī)劃主管部門同意擅自改變土地用途的;三是不按出讓合同約定的期限動工開發(fā)，土地閑置超過兩年的;四是土地使用權(quán)出讓期限屆滿的;五是根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的。實踐中，因后兩種原因收回土地使用權(quán)的情形目前還不多見。經(jīng)常發(fā)生的因土地使用權(quán)收回而產(chǎn)生的糾紛主要是前三種原因引發(fā)的。

要求收回土地使用權(quán)，就意味著要求解除土地使用權(quán)出讓合同，而土地使用權(quán)一旦被收回，則給土地受讓方帶來的損失是巨大的。因此，圍繞土地使用權(quán)收回的條件是否成就，違約原因、過錯責任等展開的爭議也非常大。

7、因出讓方不按出讓合同約定的時間和條件供地，不按約定頒發(fā)土地使用權(quán)證書引發(fā)的糾紛作為土地使用權(quán)出讓合同的出讓方

其主要的合同義務就是按照約定向受讓方提供土地，并在受讓方付清土地出讓金后及時頒發(fā)土地使用證書。但是，作為出讓方，不按合同約定的條件和期限履行供地和發(fā)證義務的情形也是常見的。有時這種不履行義務的行為是由于在履約過程中雙方發(fā)生爭議或受讓方有過錯，但很多時候是因為政府履約過程中的強權(quán)心態(tài)，以及合同意識淡薄，履約責任心不強造成的。另外，在土地的一級市場，出讓方所供應的土地一般均應是經(jīng)初步整理的“熟地”，及所供應土地的“三通一平”或“五通一平”、“七通一平”等公共配套建設均由政府負責。但在土地供應過程中，出讓方提供的土地往往達不到供地標準。所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，有關(guān)供地標準的條款往往不夠明確具體，日后在土地供應標準、驗收，以及土地整理費用的承擔上，也經(jīng)常引發(fā)爭議。

三、土地使用權(quán)出讓合同常糾紛怎樣解決

土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

1、已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;

2、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務的，應予支持;

3、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務的，應予支持;

4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

綜上所述，以出讓方式取得土地使用權(quán)的超出合同范圍要繳納一定的比例的補償金，這也是為了保障土地使用權(quán)出讓后能夠?qū)ν恋氐氖褂米龅阶畲蠡?，土地使用?quán)轉(zhuǎn)讓本身就是為了有效利用土地而進行的，如果土地轉(zhuǎn)讓之后被閑置起來不符合我國的土地政策和法律規(guī)定，因此簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同之后受讓方要及時依據(jù)合同對土地進行使用，否則要承擔違約責任和法律責任。

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