外國(guó)商人在中國(guó)設(shè)立企業(yè)確實(shí)有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是同時(shí)，外企在我國(guó)也存在著一系列的問題需要解決。比如說外國(guó)企業(yè)的土地使用權(quán)就不是特別的清楚。那么外商獨(dú)資企業(yè)法的土地使用權(quán)的規(guī)定是什么?那么，接下來小編將為大家詳細(xì)的介紹一下相關(guān)的知識(shí)。

一、關(guān)于外資準(zhǔn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行法律依據(jù)

外資準(zhǔn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律問題也就是涉外房地產(chǎn)的法律問題。所謂涉外房地產(chǎn)，即外商投資企業(yè)在依據(jù)中國(guó)的法律取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的行為。外資要申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物的所有權(quán)，或者是已和相關(guān)部門簽訂了土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓協(xié)議或購(gòu)買協(xié)議。我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)范了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：

1、《中華人民共和國(guó)公司法》;

2、《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》;

3、《中華人民共和國(guó)合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》;

4、《外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定》;

5、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》;

6、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理?xiàng)l例》。

以上法律法規(guī)為外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了法律依據(jù)，表明外資可以通過在中國(guó)新設(shè)企業(yè)、購(gòu)買境內(nèi)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的股權(quán)等途徑進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、外資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式

(一)以出讓的方式取得

《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”外商通過出讓的方式取得土地使用權(quán)是按照規(guī)定的條件、年限和用途，國(guó)家以土地所有者的身份，通過出讓合同的形式，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與外商投資企業(yè)，外商投資企業(yè)依法向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而取得土地使用權(quán)。此種方式適宜于投資額度大、回收周期長(zhǎng)、需要永續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。在取得土地使用權(quán)這個(gè)階段應(yīng)注意：

1、取得土地使用權(quán)，外商應(yīng)與市、縣人民政府土地管理部門簽訂書面出讓合同，外商投資者應(yīng)該在簽訂合同60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金;

2、外商投資企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的最高年限，適用居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科教文衛(wèi)用地50年，商業(yè)、娛樂、旅游用地40年，綜合及其他用地40年的最高年限;

3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按城市規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。

(二)以劃撥的方式取得

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)國(guó)土資源部于2001年10月18日出臺(tái)的《劃撥用地目錄》，外商投資企業(yè)符合劃撥用地范圍的用地可以通過劃撥的方式取得。按照法律的規(guī)定，只有城市基礎(chǔ)設(shè)施用地公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地可以采取劃撥方式取得。由此，外資并購(gòu)的目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的土地如為劃撥用地，必須首先辦理出讓手續(xù)并支付土地出讓金，并且外商投資企業(yè)要向政府一次性繳納場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)和每年繳納土地使用費(fèi)，或者將開發(fā)費(fèi)和使用費(fèi)綜合計(jì)收，每年繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。隨著我國(guó)土地使用制度改革后，這種土地使用權(quán)的取得方式應(yīng)局限于特別項(xiàng)目上，且需經(jīng)嚴(yán)格審批，逐步縮小劃撥用地范圍。房地產(chǎn)開發(fā)商通過劃撥取得土地使用權(quán)有以下幾種情況：

1、由土地管理部門從國(guó)有土地資源中劃撥部分土地給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須向原用地單位支付補(bǔ)償費(fèi);

2、土地管理部門把集體土地征用為國(guó)有土地后劃撥給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;

3、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方以其擁有的土地使用權(quán)作為投資折價(jià)入股或合作條件投入企業(yè)，從而使合資企業(yè)或合作企業(yè)取得該土地使用權(quán)。

首先需要明確的是，外商獨(dú)資企業(yè)法關(guān)于土地使用權(quán)確實(shí)有著明確的規(guī)定。其次，還給大家介紹了一下，外商獨(dú)資企業(yè)在中國(guó)獲得土地使用權(quán)的一些方式，包括劃撥以及出讓的方式取得。

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