民事主體在獲得土地的使用權(quán)之后，并且已經(jīng)辦理了土地的使用證的情形之下，是可以按照既定的規(guī)定，將土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，但是轉(zhuǎn)讓必須要遵守既定的流程的規(guī)定，同時(shí)還需要滿足既定的條件，國企土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么呢?

一、 國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及規(guī)范

我國的土地制度實(shí)行雙軌制，即土地歸國有和集體所有。根據(jù)法律的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)用地必須是而且只能是國有土地，開發(fā)用地獲得的途徑主要有兩個(gè)：第一是通過協(xié)議出讓和招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式出讓取得;第二是從已取得國有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織處轉(zhuǎn)讓取得。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)或者隨地上建筑物、其他附著物通過出售、交換和贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種情況，其中通過國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得開發(fā)用地由于更能體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)資源配置靈活靈敏的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸成為房地產(chǎn)商“拿地”的普遍方法。

目前，出讓土地使用權(quán)已經(jīng)形成較為規(guī)范的法律體系，其法律法規(guī)主要有《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》，另外一些地方政府還根據(jù)這些法律法規(guī)出臺(tái)了些地方政府規(guī)章，這些法律法規(guī)、司法解釋和地方政府規(guī)章從出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式和期限、轉(zhuǎn)讓的程序和和步驟、轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容和效力、違反規(guī)定的法律責(zé)任等各方面進(jìn)行了詳盡的規(guī)定，對(duì)于保證土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的交易安全，預(yù)防和解決轉(zhuǎn)讓糾紛具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

二、國企土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么?

(一)國有出讓土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

出讓土地的使用權(quán)是指通過協(xié)議出讓或招拍掛的形式與國家土地管理部門簽訂國有土地出讓合同取得的土地使用權(quán)。根據(jù)現(xiàn)行的法律，出讓土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓必須符合法律的規(guī)定條件，我國房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合三個(gè)條件：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;第三，建成的房屋必須有房屋所有權(quán)證書?！斗康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條又將上述條件重復(fù)規(guī)定，這使得出讓的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件有了明確的法律依據(jù)，凡是未交納全部土地使用權(quán)出讓金、未取得土地使用權(quán)證書、未達(dá)到法定投資條件的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓均認(rèn)為無效，將發(fā)生轉(zhuǎn)讓合同無效的法律后果。設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的目的一是確保土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性，二是防止囤積土地和炒買炒賣行為。1995年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)范國有土地的交易活動(dòng)，制止炒賣土地的內(nèi)容同樣是這一立法目的的考慮。

對(duì)于那些不滿足條件的情形，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的主體必須是完全民事行為能力人，對(duì)該民事的土地具有合法的使用權(quán)，否則若進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在善意取得的情形之下，該轉(zhuǎn)讓主體是需要承擔(dān)賠償責(zé)任的。

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