一、選題的概況和意義

(一)概況

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度進(jìn)展，推動(dòng)了房屋租賃業(yè)的不斷增長(zhǎng)活躍。房屋租賃是指房屋所有人作為出租在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃過(guò)程中引發(fā)的糾紛也隨之增多，影響了目前房屋租賃業(yè)的正常發(fā)展。筆者就從其中常涉及的租金支付糾紛、損害賠償糾紛、出售優(yōu)先權(quán)糾紛以及轉(zhuǎn)租糾紛和變更房屋用途糾紛等進(jìn)行分析研究，并對(duì)以上問(wèn)題提出了相應(yīng)的預(yù)防、處理方法。

(二)意義

我國(guó)已經(jīng)建立了相對(duì)完善的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)體系，房屋租賃市場(chǎng)已成為其主要組成部分，能有利促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和住宅業(yè)的發(fā)展，有效地解決商品房空置問(wèn)題，能加快改善和提高人民生活水平等。但由于當(dāng)事人缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)，在租賃過(guò)程中出現(xiàn)了許多不良現(xiàn)象，阻礙了正常的房屋租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。一旦產(chǎn)生糾紛，依法妥善處理，這對(duì)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)法律的尊嚴(yán)，維護(hù)社會(huì)的安定，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)良好的治安環(huán)境具有十分重要的意義。

二、房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)

(一)租金違約糾紛

這是房屋租賃中最為常見(jiàn)的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒(méi)有書(shū)面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場(chǎng)行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。

(二)損害賠償糾紛

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見(jiàn)的有以下幾種：

(1)房屋損壞賠償糾紛這多數(shù)是承租人在裝修或者使用過(guò)程中由于自己的過(guò)錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是出租房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛由于出租房的質(zhì)量問(wèn)題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。

(3)房屋共有人的合法權(quán)益損害糾紛房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。

(4)裝修費(fèi)用糾紛房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營(yíng)的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。