房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)是兩個(gè)不同概念，但是都是一個(gè)地方，當(dāng)資金十分缺乏的時(shí)候，很多人會(huì)把房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押，那這樣做是否合法了，下面就有律師385小編為您解答土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分別抵押是否有效?

房地單獨(dú)抵押指房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)單獨(dú)抵押給抵押權(quán)人，只登記了其中的一項(xiàng)，另一項(xiàng)未予以登記。分別抵押指抵押人將建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為不同的抵押權(quán)人設(shè)定抵押，并分別就各自的抵押權(quán)設(shè)立登記。目前針對(duì)單獨(dú)抵押和分別抵押理論上都存在較大的法律爭(zhēng)議，實(shí)務(wù)中的做法也大相徑庭。

(一)法律依據(jù)

《物權(quán)法》第182條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

《物權(quán)法》第146條：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

《物權(quán)法》第147條：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

(二)法律分析

1、 房地單獨(dú)抵押的效力

對(duì)于單獨(dú)抵押的效力，目前理論上的爭(zhēng)議主要是對(duì)物權(quán)法第182條第二款的理解存在不同的看法。但大部分學(xué)者認(rèn)可單獨(dú)抵押的效力，即在房地單獨(dú)抵押時(shí)，抵押權(quán)人就未抵押財(cái)產(chǎn)所取得的抵押權(quán)，屬于法定抵押權(quán)，非依法律行為而取得的抵押權(quán)，無(wú)需登記即成立。在完成相關(guān)抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù)之后，抵押權(quán)人就相應(yīng)的建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)取得抵押權(quán)，就未抵押財(cái)產(chǎn)取得法定抵押權(quán)，建筑物抵押權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)構(gòu)成共同抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可就建筑物及其占地范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的變價(jià)款優(yōu)先受償。

2、 房地分別抵押的效力

房地分別抵押的效力，理論上存在的爭(zhēng)議也比較大，存在兩種不同的觀點(diǎn)，但占主導(dǎo)的觀點(diǎn)認(rèn)為：抵押人以建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)分別為數(shù)抵押權(quán)人設(shè)定抵押的，并不因違反第182條第1款“一并抵押”的規(guī)定而無(wú)效，且第182條第2款“視為一并抵押”亦無(wú)適用余地。在完成相關(guān)抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù)之后，各抵押權(quán)人分別在建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)之上取得抵押權(quán)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)依《物權(quán)法》第146條或第147條的規(guī)定，一并強(qiáng)制變現(xiàn)建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，各抵押權(quán)人就個(gè)別抵押財(cái)產(chǎn)所占比例對(duì)變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

(三)法律建議：

實(shí)務(wù)中，蘇州地區(qū)法院對(duì)此意見(jiàn)不統(tǒng)一，根據(jù)不同的觀點(diǎn)，出現(xiàn)過(guò)不同的判例。建議實(shí)際操作中，應(yīng)慎重對(duì)待出現(xiàn)的這種特殊情況，通過(guò)留存房地證件等方式防止抵押人對(duì)房地單獨(dú)和分別抵押，并跟蹤關(guān)注以防抵押人以掛失名義重新辦理房地證件處分給善意第三人，同時(shí)在抵押合同中可約定房地同時(shí)抵押，房產(chǎn)證、土地證存放于貸款人或者抵押權(quán)人處。

根據(jù)以上資料對(duì)于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分別抵押是否有效?對(duì)于分別抵押這一概念現(xiàn)在法律還沒(méi)有明確的明文規(guī)定，不過(guò)現(xiàn)在很多人都會(huì)這么做，而銀行是否會(huì)同意抵押這要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)，不過(guò)國(guó)家應(yīng)該會(huì)很快出臺(tái)相關(guān)法律的。

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