在當(dāng)今社會(huì)租賃土地使用權(quán)評(píng)估的問(wèn)題越來(lái)越吸引人的眼球，那么租憑土地使用牽扯到什么，租憑土地使用權(quán)評(píng)估有對(duì)其他的房屋買(mǎi)賣(mài)有什么聯(lián)系，眾所周知租憑土地使用權(quán)評(píng)估影響著房屋買(mǎi)賣(mài)和其它的使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)，租憑土地對(duì)于大家又是一個(gè)什么概念呢？那么今天給大家詳細(xì)介紹一下對(duì)于租賃土地使用權(quán)評(píng)估是什么？

租賃土地使用權(quán)如何進(jìn)行估價(jià)

1、估價(jià)依據(jù)：

租賃土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估除應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。

2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：

租賃土地使用權(quán)的價(jià)值實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對(duì)租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。

3、估價(jià)方法：

(1)市場(chǎng)比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場(chǎng)交易實(shí)例為比較案例，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，但要進(jìn)行年期修正。

(2)收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價(jià)。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無(wú)其它費(fèi)用。

4、注意事項(xiàng)：

(1)租金評(píng)估與租賃權(quán)評(píng)估是兩個(gè)不同的概念，要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價(jià)值，即所謂租金溢利現(xiàn)象。

(2)以營(yíng)利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。

國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估問(wèn)題。思路如下：

1.首先設(shè)定該宗地為出讓國(guó)有土地使用權(quán)，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法等2種方法評(píng)估出50年的地價(jià)。

2.其次，評(píng)估土地年市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金=50年出讓土地使用權(quán)地價(jià)×土地還原利率/[1-1/(1 土地還原利率)的50次方]。

3.第三，評(píng)估土地的盈余租金。盈余租金=市場(chǎng)租金-合同租金(即租賃合同中確定的租金)。

4.第四，評(píng)估承租土地使用權(quán)剩余年期的地價(jià)。地價(jià)=盈余租金/土地還原利率×[1-1/(1 土地還原利率)的5次方]。式中的5為剩余土地使用年期。

集體土地租賃權(quán)思路為：

1.首先評(píng)估出集體土地使用權(quán)的地價(jià)。采用的方法為直接采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或收益還原法等方法。建議是不要扣除出讓金或者土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)。

2.其次，評(píng)估市場(chǎng)租金，方法同"國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估,2"。

3.第三，評(píng)估盈余租金，方法同"國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估,3"。

4.第四，計(jì)算地價(jià)，方法同"國(guó)有承租土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估,4"。。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》第9.1.2條第(3)款規(guī)定：承租土地使用權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)比出讓土地使用權(quán)大，收益不確定性高，因此，在運(yùn)用收益還原法評(píng)估時(shí)，承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。

綜上所述，這就是有關(guān)于租賃土地使用權(quán)評(píng)估的有關(guān)內(nèi)容，它的包含范圍也是相當(dāng)廣的，所以在對(duì)于租賃土地使用權(quán)評(píng)估是什么？這個(gè)問(wèn)題上來(lái)說(shuō)，我相信各位在看完上述文章之后便有了一個(gè)明確的答案，所以我國(guó)對(duì)于土地使用權(quán)方面上持有的態(tài)度還是相對(duì)而言來(lái)說(shuō)十分嚴(yán)肅的，所以讓我們共同來(lái)構(gòu)建和諧社會(huì)。

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