在中國，任何公民人民是不可能擁有土地的所有權的。在農(nóng)村很多農(nóng)民缺乏法律知識，總是認為自己有哪里哪里一座山，其實這個并不是該農(nóng)戶所有的，無論農(nóng)地宅基地，山，樹林這一切都是國家所有的，雖然沒有所有權，但是國家賦予我們使用權。那么出讓國有土地使用權規(guī)定內(nèi)容如何?

一、出讓國有土地使用權規(guī)定內(nèi)容

第一條

為加強國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規(guī)定。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第二條

在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第三條

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第四條

協(xié)議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第五條

協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和;有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第六條

省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第七條

市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準后組織實施。

國有土地使用權出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。

因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調(diào)整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規(guī)定及時向社會公布。

國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內(nèi)容。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第八條

國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第九條

在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓;但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十條

對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關部門，依據(jù)國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、供地時間等。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十一條

市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協(xié)議出讓底價。

協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。

協(xié)議出讓底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十二條

協(xié)議出讓土地方案和底價經(jīng)有批準權的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協(xié)議。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十三條

市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)協(xié)議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十四條

《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協(xié)議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督。

公布協(xié)議出讓結果的時間不得少于15日。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十五條

土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十六條

以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十七條

違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：

(一)不按照規(guī)定公布國有土地使用權出讓計劃或者協(xié)議出讓結果的;

(二)確定出讓底價時未經(jīng)集體決策的;

(三)泄露出讓底價的;

(四)低于協(xié)議出讓最低價出讓國有土地使用權的;

(五)減免國有土地使用權出讓金的。

違反前款有關規(guī)定，情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十八條

國土資源行政主管部門工作人員在協(xié)議出讓國有土地使用權活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第十九條

采用協(xié)議方式租賃國有土地使用權的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定第二十條

本規(guī)定自2003年8月1日起施行。原國家土地管理局1995年6月28日發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》同時廢止。

二、土地使用權的取得方式

中國實行土地公有制，包括全民所有制(即國家所有制)和集體所有制。 城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市效區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。按照中國法律規(guī)定，外商來華投資只能取得土地使用權，而不能擁有土地所有權。

外商投資企業(yè)取得土地使用權的方式主要有以下三種：

(一)有償劃撥取得土地使用權外商投資企業(yè)以這種方式獲取土地使用權，應先向所在地的市、縣國土部門提出用地申請，按照國家規(guī)定的建設用地審批權限經(jīng)審查批準后，由市、縣國土部門與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同，并辦理登記手續(xù)，領取土地使用證，取得土地使用權。通過劃撥方式取得土地使用權，須按規(guī)定每年繳納土地使用費，并且土地使用權不得隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應按廣東省頒布的《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》的規(guī)定，補辦土地使用權出讓手續(xù)，補交出讓金。目前國家對行政劃撥范圍有所限制，即按國家產(chǎn)業(yè)政策應予鼓勵、支持的項目用地可采用行政劃撥，其他用地原則上以出讓方式提供。

(二)中方合作者以土地使用權作價投資為擴大吸引利用外資，國家鼓勵沿海地區(qū)國營企業(yè)和集團企業(yè)以現(xiàn)有場地、廠房等作價入股或作為合作條件與外商組成合營企業(yè)。這種合營必須到國土部門辦理用地手續(xù)。所有土地如屬行政劃撥用地，合營企業(yè)中方須補辦土地出讓手續(xù)，補交出讓金。

(三)國家出讓、轉(zhuǎn)讓或出租國有土地使用權。根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》的規(guī)定，廣東省實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓制度。外商投資企業(yè)可依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營并在使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權。廣東省政府的國土廳、市、縣(區(qū))國土局負責組織實施城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的管理和監(jiān)督檢查。

三、土地使用權的使用

依法使用土地管理權，保護使用者的合法利益，避免使用者的不必要的損失。

(一)土地使用權出讓土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。具體程序如下：

1、外商投資企業(yè)用地可事先向市、縣國土部門申請預約，預約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權。申請預約用地，須持有外經(jīng)計劃部門申請投資建設立項的文件資料，與國土部門簽訂預約用地協(xié)議，交付預約金。

2、企業(yè)正式申請用地并與市、縣國土部門簽訂土地使用權出讓合同。

3、土地使用權出讓可采用招標、協(xié)議、拍賣的方式。協(xié)議、招標方式出讓土地使用權的土地使用者應按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國土部門繳付地價款;拍賣方式出讓土地使用權的，土地使用者應在出讓合同生效之日向國土部門繳付地價款10%的定金，余額應在出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清。

4、土地使用者在付清全部地價款后30日內(nèi)到國土部門辦理土地使用權出讓登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

5、土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權出讓的國土部門提出申請，經(jīng)國土部門和城市規(guī)劃管理部門審核批準后，重新簽訂出讓合同，調(diào)整地價，并應在合同簽訂之日起30日內(nèi)到原登記機關辦理變更登記。

(二)土地使用權轉(zhuǎn)讓土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權須具備的條件是：第一已支付全部地價款;第二持有土地使用證，有地上建筑物、其他附著物，還應有房屋所有權證，第三已按出讓合同規(guī)定的條件和期限完成了開發(fā)建設。其具體程序是：

1、土地使用權轉(zhuǎn)讓雙方應簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地所在地的市、縣國土部門申請轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，轉(zhuǎn)讓雙方應先向所在地的房地產(chǎn)交易所申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日起30日內(nèi)，持有關文件資料向土地所在地的市、縣國土部門和房地產(chǎn)管理部門申請辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

2、國土部門接到登記申請后，應及時予以審查。對符合轉(zhuǎn)讓條件和登記要求的，給予辦理轉(zhuǎn)讓登記和換發(fā)土地使用證。

3、土地使用權出租。土地使用權出租，租賃雙方必須持土地使用證、出讓合同、租賃合同向所在地市、縣國土部門申請辦理土地使用權租賃登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，租賃雙方應先到所在地的房地產(chǎn)交易所申請辦理租賃手續(xù)后，15日內(nèi)到所在地的市、縣國土部門辦理登記手續(xù)。土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。租賃關系終止，租賃雙方應在終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關辦理注銷登記。

4、土地使用權抵押。土地使用權抵押，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權抵押時，抵押人、抵押權人必須持土地使用證、土地出讓合同、載有抵押條款的經(jīng)濟合同、土地使用權抵押申請書向所在地的國土部門和房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)等。抵押權人有權向國土部門和房地產(chǎn)管理部門申請?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵?。抵押權因債務清償或其他原因終止時，抵押雙方應在抵押權終止之日起15日內(nèi)到原登記機關辦理注銷或轉(zhuǎn)移登記。

四、土地成片開發(fā)

土地成片開發(fā)是指：外商在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合開發(fā)建設，平整場地、建設供排水、供電、供熱、交通、通信等公用設施，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后進行轉(zhuǎn)讓土地使用權、經(jīng)營公用事業(yè);或者進而建設通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。為了吸收外商投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地，國家制定了在經(jīng)濟特工區(qū)、沿海開放城市和沿海經(jīng)濟開放區(qū)范圍內(nèi)施行的《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，規(guī)定了對外商投資企業(yè)開發(fā)經(jīng)營成片土地的管理要求。

(一)吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目，應由市、縣人民政府組織編制成片開發(fā)項目建設書，按土地開發(fā)面積或投資額報省級人民政府或國務院審批。

(二)外商投資成片開發(fā)，應分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)，或者是中外合作經(jīng)營企業(yè)，或者是外資企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))。

(三)開發(fā)企業(yè)以批準的項目建設書為依據(jù)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報告，報經(jīng)市、縣人民政府審核后，報省人民政府審批。

(四)開發(fā)企業(yè)提出成片開發(fā)正式申請并依法取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權。開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府向開發(fā)企業(yè)出讓國有土地使用權，應依據(jù)國家土地管理的法律和行政法規(guī)，簽訂國有土地使用權出讓合同，并按出讓國有土地使用權的審批權限報經(jīng)批準。

(五)開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)規(guī)劃，并達到出讓國有土地使用權合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權。

(六)開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國有土地使用權，開辦企業(yè)。

出讓國有土地使用權規(guī)定就是上述所描述的這些。我國的土地實行的國有制，屬于國有土地，國有土地的轉(zhuǎn)讓，出讓，出租都是需要通過國家來做決定的。但是如果國家賦予你土地的使用權，有權使用土地，也可以將這些土地進行出租轉(zhuǎn)讓，出讓等行為。

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