房地產(chǎn)市場火爆，但是在房屋交易的時(shí)候很多人都不知道當(dāng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)該怎么辦?腦海中沒有明確的步驟，同時(shí)他們也不知道轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)契稅繳納是如何計(jì)算?導(dǎo)致很多納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)契稅繳納的時(shí)候才想要知道如何去計(jì)算土地受讓人應(yīng)納契稅。下面我們來看看如何計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的契稅。

一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)契稅繳納如何計(jì)算?

1、關(guān)于對(duì)國有土地使用權(quán)出讓征收契稅的計(jì)稅依據(jù)問題、契稅條例第四條第一款規(guī)定,國有土地使用權(quán)出讓,為成交價(jià)格。實(shí)施細(xì)則第九條稱:成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬移合同確定的價(jià)格。因此,土地出讓繳納契稅的依據(jù)應(yīng)為市政府收取的土地出讓金與受讓人取得土地的交易價(jià)款的總和。納稅人即土地受讓人應(yīng)納契稅=(土地出讓金總額 土地交易價(jià)款總額)×4%。若土地交易價(jià)低于成都市的基準(zhǔn)地價(jià),則按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)稅。

2、關(guān)于劃撥土地轉(zhuǎn)讓如何征收契稅問題,按照實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅,其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益,若是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家規(guī)定繳納出讓金,契稅的納稅義務(wù)人仍然是出讓方。承受方是否代出讓方履行納稅義務(wù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓契稅,由雙方協(xié)商自定。

3、關(guān)于以劃撥土地使用權(quán)出資聯(lián)合建房契稅征收問題。以劃撥土地使用權(quán)出資聯(lián)合建房應(yīng)視作以土地權(quán)屬作價(jià)投資入股,是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式,應(yīng)照章征收補(bǔ)辦國有土地使用權(quán)出讓的契稅和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的契稅。應(yīng)征契稅稅額=(土地作價(jià)額 土地出讓金)×4%。

二、出讓土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓如何征收契稅？

為避免重復(fù)征稅,以出讓方式取得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),由于土地使用權(quán)證變更在先,則在土地使用權(quán)證變更時(shí)征收土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的契稅、計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的成交價(jià)。存量房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更時(shí),由于房屋所有權(quán)證變更在先,由房管部門征收契稅,國土部門在收取土地收益或補(bǔ)辦出讓手續(xù)作土地使用權(quán)變更時(shí),不再征收契稅。

綜上所述，有四種方法來規(guī)定土地使用權(quán)契稅繳納，從對(duì)國有土地使用權(quán)出讓征收契稅、對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)讓征收契稅的問題、對(duì)于土地使用權(quán)是聯(lián)合出資契稅征收的問題以及出讓土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓征收契稅的問題，這四種土地契稅都是根據(jù)不同情況來規(guī)定的契稅，因此還是需要根據(jù)你的不同情況，找到符合自己所需要契稅繳納情況的一種。

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