一、土地使用兼容性規(guī)定是什么?

用地使用兼容是確定地塊主導(dǎo)用地屬性，在其中規(guī)定可以兼容、有條件兼容、不允許兼容的設(shè)施類型。一般通過用地與建筑兼容表實(shí)施控制。目前普遍缺少關(guān)于兼容設(shè)施的規(guī)模與容量標(biāo)準(zhǔn)的控制。用地使用兼容不得改變地塊的主導(dǎo)用地性質(zhì)，并應(yīng)給出兼容強(qiáng)度的指導(dǎo)性指標(biāo)。

二、影響土地使用兼容性的因素都有哪些?

1、城市用地布局與結(jié)構(gòu)

由城市規(guī)劃確立的城市用地布局結(jié)構(gòu)，從總體上規(guī)定了城市用地的環(huán)境與特征。合理的城市用地布局結(jié)構(gòu)保證了城市功能活動(dòng)的高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)與城市環(huán)境的優(yōu)美、衛(wèi)生與舒適。因此，維護(hù)城市用地布局結(jié)構(gòu)的完整與穩(wěn)定，自然成為判斷城市土地使用兼容與否的重要條件之一。相兼容的土地使用首先必須是規(guī)劃用地布局所允許的，不能與之相矛盾，更不能因土地使用的變更導(dǎo)致城市用地布局結(jié)構(gòu)的損害與破壞。目前，多數(shù)城市使用的土地使用適建性表所考慮的主要是用地個(gè)體與個(gè)體或環(huán)境之間的兼容性問題，某些用地之間就其使用性質(zhì)而言，相互之間并無(wú)尖銳矛盾，可以考慮適當(dāng)兼容，但一旦數(shù)量較大，用地性質(zhì)變更后，從較大范圍分析，有可能導(dǎo)致對(duì)城市用地布局結(jié)構(gòu)的損害，顯然是不可取的。例如以大量的將住宅開發(fā)來替換社會(huì)福利性的公共設(shè)施或公共綠地，將破壞居住人口的合理分布，使城市公共設(shè)施與綠地不足，導(dǎo)致用地結(jié)構(gòu)失衡。

2、公共服務(wù)設(shè)施與市政設(shè)施需求

不同性質(zhì)的城市用地對(duì)城市公共服務(wù)設(shè)施以及市政設(shè)施的需求是不同的。居住用地必須有相應(yīng)數(shù)量的兒童教育、文化、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施與之配套;大型商業(yè)、文化娛樂、體育設(shè)施應(yīng)有足夠規(guī)模的公共停車場(chǎng)地及相應(yīng)的周邊道路交通集散能力，而工業(yè)用地通常對(duì)供水、供電、供熱等市政設(shè)施能力要求較高。按預(yù)先制定的城市規(guī)劃，每個(gè)局部地區(qū)規(guī)劃的公共設(shè)施、道路交通、市政設(shè)施容量是一定的，其彈性也是有限度的。因用地性質(zhì)更動(dòng)及開發(fā)強(qiáng)度的改變，有可能會(huì)導(dǎo)致原規(guī)劃地段的上述設(shè)施的供求失衡。因此，在判斷土地使用兼容性時(shí)，不能不以城市公共服務(wù)設(shè)施以及市政設(shè)施的供給影響來考慮決策。

3、用地性質(zhì)與開發(fā)強(qiáng)度

用地性質(zhì)是考慮土地使用兼容與否最基本的因素。兩種不同性質(zhì)用地能否相容或置換，并對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響被認(rèn)為在允許的范圍之內(nèi)，是城市用地適建性表主要考慮的依據(jù)。有污染的工業(yè)用地與居住用地不能兼容是最容易理解的例子。土地開發(fā)強(qiáng)度的大小對(duì)城市設(shè)施的負(fù)荷影響較大。以高強(qiáng)度開發(fā)置換低強(qiáng)度開發(fā)規(guī)劃的用地，即使兩者在使用性質(zhì)上并無(wú)明顯矛盾，也必須認(rèn)真對(duì)待。尤其是當(dāng)這種置換到了相當(dāng)量時(shí)，環(huán)境質(zhì)量與交通、設(shè)施水平必將明顯下降，顯然是不允許的。不少城市在舊城改造中，片面考慮就地平衡而進(jìn)行的高層高強(qiáng)度開發(fā)，造成新的無(wú)法再改建的“混凝土森林”，使環(huán)境惡化，交通擁擠、設(shè)施不足，舊城歷史文化特色喪失的做法，必須大聲疾呼“趕快止步”!因此，為土地使用性質(zhì)置換導(dǎo)致開發(fā)強(qiáng)度的改變也是判斷兼容與否的影響因素。

4、環(huán)境質(zhì)量狀況

環(huán)境質(zhì)量狀況是指各類用地自身對(duì)相容的用地與周圍環(huán)境的影響程度以及用地周圍的環(huán)境質(zhì)量水平。如兩者之間以及與周圍環(huán)境之間無(wú)尖銳矛盾，不影響各自正常的使用功能的，可視為兼容。這里所指的環(huán)境質(zhì)量包括正常生產(chǎn)、生活必需的生理環(huán)境與心理環(huán)境狀況。前者為空氣、水、聲、光、熱、衛(wèi)生等的質(zhì)量狀況，后者則是指人們心理上對(duì)周邊相鄰環(huán)境狀況所能否承受的程度。

5、城市空間形態(tài)與景觀

優(yōu)美和諧的城市空間形態(tài)與景觀是每一個(gè)城市追求的建設(shè)目標(biāo)。城市用地上每個(gè)建筑項(xiàng)目的外部形態(tài)及其形成的空間景觀效果，都是一定區(qū)域城市整體形象的組成部分。因用地性質(zhì)及開發(fā)強(qiáng)度的更動(dòng)有可能使該用地的建筑形態(tài)發(fā)生明顯的變化，導(dǎo)致對(duì)所在地域建筑群體空間形態(tài)與景觀的損害或破壞，是城市設(shè)計(jì)所不容的。這一點(diǎn)對(duì)于城市中心區(qū)及重要地區(qū)，更顯得重要。譬如在風(fēng)景秀麗的杭州西湖，如果在玲瓏秀美的寶俶塔附近，出現(xiàn)一幢高大的板式高層賓館，寶俶塔就會(huì)變成“玩具”。在世界聞名的園林風(fēng)景城市杭州，對(duì)城市景觀形象造成的破壞將是不可挽回的。在這種情況下，用地性質(zhì)及開發(fā)強(qiáng)度的兼容與否就必須考慮較大地域城市景觀形象是否允許的問題。

土地使用兼容性本身是為了能夠更加合理的規(guī)劃土地的布局和結(jié)構(gòu)，但是當(dāng)下為了滿足我國(guó)人口對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施的需求，確保土地兼容性在很多時(shí)候也是比較困難的。我國(guó)法律當(dāng)中關(guān)于土地兼容性的相關(guān)規(guī)定其實(shí)特別的少，就包括在土地管理法當(dāng)中也沒有給出明確的依據(jù)，對(duì)于土地的使用很多法律制度都還是處于雛形的階段。

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