一、土地使用權(quán)的作價(jià)出資是什么

土地使用權(quán)作價(jià)出資是國(guó)有企業(yè)改革中特有的一種土地處置方式，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作為出資投入到改革后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。

企業(yè)可依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。土地使用權(quán)作價(jià)出資形成的國(guó)家股股權(quán)由國(guó)有資產(chǎn)投資主體委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

二、土地使用權(quán)作價(jià)出資與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系

(一)關(guān)于土地使用權(quán)作價(jià)出資與轉(zhuǎn)讓關(guān)系的法律法規(guī)：

1、《房地產(chǎn)管理法》第28條僅規(guī)定了土地使用權(quán)可以作價(jià)出資，但對(duì)土地使用權(quán)作價(jià)出資與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系并未給出明確答案。

2、《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定“國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式包括：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

(2)國(guó)有土地租賃;

(3)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股”。

3、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》(以下簡(jiǎn)稱“解答”)第18條卻規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。

4、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的……”。

(二)土地使用權(quán)作價(jià)出資與轉(zhuǎn)讓關(guān)系

由于以上法律法律及部門規(guī)章之間的沖突，造成了實(shí)踐中對(duì)于土地使用權(quán)作價(jià)出資與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系存在兩種截然不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：土地使用權(quán)作價(jià)出資屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式。該觀點(diǎn)依據(jù)為最高人民法院《解答》及《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，該觀點(diǎn)認(rèn)為土地作價(jià)出資需要原土地使用權(quán)人將通過(guò)出讓方式取得的土地使用權(quán)變更到新的公司名下，既然存在主體變更，自然就是一種轉(zhuǎn)讓行為，且雖《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》屬部委規(guī)章，但其屬于具體指導(dǎo)工作的方向性規(guī)定。

第二種觀點(diǎn)：土地使用權(quán)作價(jià)出資出資并非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式。該觀點(diǎn)主要依據(jù)為《房地產(chǎn)管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》，該觀點(diǎn)認(rèn)為：

1、最高人民法院《解答》只是適用于房地產(chǎn)管理法頒布以前的合建合同，且在合作建房中如果土地使用者將土地使用權(quán)作為項(xiàng)目設(shè)立公司時(shí)的出資，就不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓而是作價(jià)出資;

2、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》屬于部頒規(guī)章，是下位法，而房地產(chǎn)管理法是上位法，下位法不能違背上位法。

對(duì)于土地使用權(quán)作價(jià)出資來(lái)說(shuō)，它和轉(zhuǎn)讓之間的聯(lián)系是比較復(fù)雜的，而且，目前法律中是沒(méi)有明確的解釋的。對(duì)于土地使用權(quán)的作價(jià)出資來(lái)說(shuō)，我們一般是認(rèn)為它是國(guó)有企業(yè)改革中特有的一種土地處置方式，不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓而是作價(jià)出資。

土地使用權(quán)如何作價(jià)出資，意思是什么的問(wèn)題我們國(guó)家是有相關(guān)規(guī)定的。對(duì)于作價(jià)出資是針對(duì)著企業(yè)方面的問(wèn)題，因?yàn)槠髽I(yè)通常都會(huì)遇到這樣的問(wèn)題，是一個(gè)特有的土地的安置方式。我們現(xiàn)在很多人都在企業(yè)當(dāng)中工作，所以說(shuō)了解這個(gè)也是有好處的。

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