規(guī)范土地資源的市場(chǎng)化運(yùn)作，我國(guó)的監(jiān)管體制其實(shí)還有很大的進(jìn)步空間的，因?yàn)楝F(xiàn)在有一些對(duì)土地資源的管理方法也是在逐步發(fā)展過程當(dāng)中總結(jié)出來的。例如，土地使用年限的時(shí)間也進(jìn)行了統(tǒng)一的約束，這一點(diǎn)大家在辦理土地使用證的時(shí)候都會(huì)清楚的看到的。那么，土地使用年限到期50年后的處理依據(jù)是什么?

一、土地使用年限到期50年后的處理依據(jù)是什么?

商品房一般都是建在國(guó)有土地上的房屋，商品房的使用年限其實(shí)指的是商品房所在的國(guó)有土地的使用年限。國(guó)有土地即全民所有的土地，通常與商品房相關(guān)的土地類型包括商業(yè)用地和住宅用地，商業(yè)用地的土地使用權(quán)年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。這里所說的40年、50年和70年是指開發(fā)商拿地之后開始計(jì)算的40年、50年和70年。

從開發(fā)商拿地到開工建設(shè)，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時(shí)間不等，至少需要兩三年時(shí)間。也有一些特殊情況，土地被開發(fā)商拍下之后，由于種種原因遲遲未開工，甚至被多次倒手，十幾年過去之后才開始開發(fā)。而這里面耽誤的兩三年或者十幾年都是包含在商品房使用年限的40年、50年和70年里的。 商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?關(guān)于此問題，目前還沒有執(zhí)行的實(shí)例?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?

因此商品住宅土地使用年限期滿之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心，但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。

二、其他相關(guān)法律知識(shí)

綜合用地房屋建筑產(chǎn)權(quán)年限是50年，50年產(chǎn)權(quán)住宅，從嚴(yán)格意義上來說，屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的土地規(guī)劃用途與開發(fā)用途并不完全一致的情況，用40或者50年產(chǎn)權(quán)的公建用途土地開發(fā)住宅物業(yè)只是其中的一種，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還存在著其他的類似情況，例如工業(yè)用途土地開發(fā)辦公物業(yè)，70年居住用途土地開發(fā)辦公物業(yè)等等。

使用年限是根據(jù)不同的土地性質(zhì)來決定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地70年;

(二)工業(yè)用地50年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(五)綜合或者其他用地50年?！?

因?yàn)?，土地使用年限到?0年后的處理這涉及到很多的問題的，其中有一點(diǎn)就是國(guó)家不可能也沒辦法就強(qiáng)行的把土地收回，所以國(guó)家對(duì)土地使用年限盡管有了一個(gè)比較不錯(cuò)的開頭的管理，但是對(duì)于到期以后目前是沒有相關(guān)的實(shí)施細(xì)則的，各地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，續(xù)期的問題在監(jiān)管方法上也是參差不齊的。

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