科學(xué)的盤活土地資源的使用方法，對于當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入和民眾基本利益的意義非常重大。那目前隨著土改政策的不斷深入推進(jìn)，在土地使用權(quán)人明朗了以后，人們可能會(huì)想要用土地使用權(quán)抵押貸款，但是又不清楚在我國土地使用權(quán)能否質(zhì)押和抵押貸款?律霸平臺(tái)可以給大家普及一下土地使用權(quán)只能抵押貸款，但是不能質(zhì)押。

一、在我國土地使用權(quán)能否質(zhì)押和抵押貸款?

土地使用權(quán)只能抵押，不能質(zhì)押。土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。

土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

二、土地使用權(quán)抵押的條件

1、抵押人應(yīng)當(dāng)是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，國家機(jī)關(guān)以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等一般不得成為抵押人。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第三條明確規(guī)定，國家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效，因此給債權(quán)人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、抵押人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)有國有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。抵押的土地使用權(quán)已經(jīng)登記發(fā)證是其進(jìn)行抵押的前提。另外國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一般不得單獨(dú)抵押，而是應(yīng)當(dāng)與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。

3、應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。實(shí)踐中以國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地登記機(jī)構(gòu)一般要求當(dāng)事人提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時(shí)確認(rèn)的金額補(bǔ)交，還是按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來補(bǔ)交?由于土地的市場價(jià)格在不斷的發(fā)生變化，因此設(shè)定抵押和實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)的土地市場價(jià)格是不一樣的，因此需要補(bǔ)交的土地出讓金也不一樣。實(shí)踐中對此存在不同的的意見，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來補(bǔ)交。

4、應(yīng)當(dāng)經(jīng)過市縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。國土資源部2004年1月15日發(fā)布了《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)[2004]9號)，規(guī)定以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。隨后，最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)了這一通知，認(rèn)可了劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力。

事實(shí)上，我們抵押的也只是土地的使用權(quán)而已，但是質(zhì)押這必須是針對自己的合法財(cái)產(chǎn)，土地的所有權(quán)永遠(yuǎn)都是歸屬國家的，自然也就不存在質(zhì)押的問題了，且國家行政單位用地的土地使用權(quán)是不允許抵押的。

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