地隨房走的土地使用權(quán)的法律依據(jù)是什么?

《民法典》建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

1、房地一并抵押

(1)建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

所謂“建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)”，是指依據(jù)規(guī)劃，建筑物所占用的土地之上的建設(shè)用地使用權(quán)。具體而言：

(a)如果以整棟房屋抵押，就是指該房屋“實(shí)際”占地上的建設(shè)用地使用權(quán);

(b)如果以區(qū)分所有的建筑物抵押，則是指該建筑物所占的相應(yīng)比例的建設(shè)用地使用權(quán)。

(2)設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將土地上已有的建筑物、構(gòu)筑物一并抵押。

注意：以建設(shè)用地使用權(quán)抵押是，土地上的“在建工程”也應(yīng)一并抵押。

(3)抵押人未依照前述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)“視為”一并抵押。

即使當(dāng)事人沒有按照法律規(guī)定一并抵押，法律也“推定”當(dāng)事人已經(jīng)將房地一并設(shè)立了抵押。此種推定屬于“不可推翻的推定”，當(dāng)事人不能以協(xié)議加以排除，也不能事后否定此種一并抵押的效力。更有甚者，即使當(dāng)事人在辦理抵押登記時(shí)，只辦理了建筑物的抵押登記，而沒有辦理建設(shè)用地使用權(quán)的抵押登記，或者只登記了建設(shè)用地使用權(quán)抵押，而未登記建筑物抵押，就視為已經(jīng)“一并”就建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物辦理了抵押登記。

(4)押人將房、地分別抵押給不同的債權(quán)人的，則構(gòu)成重復(fù)抵押。

2、土地上的新增建筑物“不屬于”一并抵押的范圍，但屬于“一并處分”的范圍。

根據(jù)《民法典》的規(guī)定：

(1)設(shè)用地使用權(quán)“抵押后”，土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)“一并處分”，但新贈(zèng)建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

(3)村企業(yè)建筑物抵押時(shí)“地隨房走”，但“房不隨地走”。

根據(jù)《民法典》規(guī)定：

(1)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

(2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

地隨放走和房隨地走，這都是我國(guó)《物權(quán)法》當(dāng)中針對(duì)房地產(chǎn)或者是土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的時(shí)候的相關(guān)權(quán)力的法律約束，可比較尷尬的一點(diǎn)就是，《物權(quán)法》雖然是規(guī)定的地隨房走的，可是我國(guó)對(duì)于居民住房的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)并沒有把房子的產(chǎn)權(quán)和土地的使用權(quán)也混合一談，在抵押的時(shí)候，只要抵押了房子卻意味著土地使用權(quán)也抵押出去了。

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