一、別墅的花園土地使用權(quán)屬于業(yè)主嗎?

1、別墅的花園屬于業(yè)主所有，房產(chǎn)商無權(quán)支配

所謂別墅的花園權(quán)利，實際上涉及別墅小區(qū)的土地使用權(quán)的享有。依據(jù)房地產(chǎn)物權(quán)之法律屬性，即房屋(包括別墅)與所附土地之權(quán)利具有統(tǒng)一性，簡言之，房屋屬于誰，相應(yīng)所附的土地權(quán)利亦應(yīng)屬于誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅(房屋所有權(quán))，還必然包括所附的土地和花園(土地使用權(quán))。別墅交付后，開發(fā)商原先所享有的土地使用權(quán)已連同別墅一并轉(zhuǎn)讓給業(yè)主們所有。因此，開發(fā)商開發(fā)的別墅，一經(jīng)售出轉(zhuǎn)讓，其小區(qū)的土地使用權(quán)，包括別墅花園，將為小區(qū)業(yè)主們所有，開發(fā)商不再享有小區(qū)土地(含公共花園，公用道路等)的任何權(quán)利。 故，別墅的花園屬于業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)支配。

2、業(yè)主對花園的權(quán)利享有包括共有和獨有二種形式 這里就涉及到小區(qū)業(yè)主對小區(qū)土地使用權(quán)具體享有方式的問題。

別墅的土地使用權(quán)不同于多層及高層房屋，多層、高層房屋小區(qū)的土地使用權(quán)也是由業(yè)主所有，但由于多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便于也不可能劃分哪塊土地使用權(quán)是屬哪一戶業(yè)主的，因此，多層、高層房屋的小區(qū)之土地使用權(quán)只能為小區(qū)業(yè)主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建筑物所占用的土地之權(quán)利可以為各幢別墅之業(yè)主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業(yè)主單獨享有。因此，別墅小區(qū)之土地使用權(quán)享有方式，既可以和多、高層房屋小區(qū)一樣，采用共有方式;也完全可以劃分為各個業(yè)主單獨享有。

3、別墅小區(qū)之物業(yè)公司無權(quán)制訂對小區(qū)花園各種限制使用的所謂“管理規(guī)定/手冊”。

現(xiàn)在，別墅小區(qū)都聘有專業(yè)的物業(yè)公司，在業(yè)主們的授權(quán)下為業(yè)主們提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等各方面的服務(wù)，他們的服務(wù)完全依照簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同行使。但也有不少物業(yè)公司，特別是業(yè)主委員會尚未成立以前由開發(fā)商聘請、提供前期物業(yè)的物業(yè)公司，往往會自行制訂一些規(guī)章制度，規(guī)定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類。殊不知，物業(yè)管理公司的職責(zé)僅僅是在授權(quán)范圍內(nèi)，對小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)而已，它的地位只是為小區(qū)業(yè)主們提供服務(wù)。換言之，它不是小區(qū)的主人，更談不上是小區(qū)的上帝，它只是小區(qū)業(yè)主們的“仆人”，它根本無權(quán)限制業(yè)主們對私家花園使用的權(quán)利。除非業(yè)主們自己為了小區(qū)公共的利益，限制/限定對私家花園的使用方式，并委托物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督和管理，否則，物業(yè)管理公司無權(quán)干涉。也就是講，只有業(yè)主大會或業(yè)主委員會有權(quán)制定對小區(qū)各項物業(yè)包括私家花園的使用規(guī)定;只有在業(yè)主大會或業(yè)主委員會委托下，物業(yè)公司才可對私家花園的使用進(jìn)行監(jiān)督和管理，而物業(yè)公司無權(quán)自行制訂對小區(qū)花園各種限制使用的所謂“管理規(guī)定/手冊”。

二、法律的規(guī)定

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1.居住用地70年;

2.工業(yè)用地50年;

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

5.倉儲用地50年;

6.綜合或者其他用地50年。

7.住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起，房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。

別墅其實也有獨棟高層，多層等不同的情況，對于多層別墅，無法去界定花園的土地使用權(quán)具體是屬于哪一戶，因為就算在普通的住宅，公有面積上的這些附屬件建筑小區(qū)住戶都有權(quán)利平等的使用，所以對于別墅的花園來說也是一樣的道理。而且，物業(yè)公司無權(quán)去專門制定關(guān)于花園的使用手冊的。

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