買(mǎi)不起的教育地產(chǎn)租起來(lái)反而便宜

陳女士因?yàn)橛X(jué)得目前自家的房子離學(xué)校比較遠(yuǎn)，想換一個(gè)離學(xué)校近一點(diǎn)兒的。找來(lái)找去找到一個(gè)面積比自己家小點(diǎn)的教育地產(chǎn)。但是計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，即使是賣(mài)掉自己家房子再買(mǎi)，也要再添100萬(wàn)元才行。

在經(jīng)過(guò)仔細(xì)考慮之后，陳女士覺(jué)得不太合適。畢竟自己不是為了入學(xué)指標(biāo)，而僅僅是想離得近一點(diǎn)，房子變小了不說(shuō)，再要再多掏錢(qián)，實(shí)在不劃算。

于是，陳女士決定租一套房，接下來(lái)一周之內(nèi)就看了四五套房子，對(duì)該區(qū)域的租金水平有了一個(gè)大概了解：普通兩居室在5500元至6500元之間;三居室在7000元至10000元之間。但三居室除了幾棟塔樓，南北朝向的房源很少。

最后，陳女士看上了一套80平方米的大兩居。戶型很方正，南北通透，采光、通風(fēng)都很好，月租金是6500元。對(duì)于這個(gè)價(jià)位，陳女士雖然覺(jué)得不便宜，但也在接受范圍內(nèi)，于是，很快簽了合同。

接下來(lái)就是把自己家房子租出去了。本打算租9000元，結(jié)果跟中-介一打聽(tīng)，自己家房子竟然可以租13000元。中-介介紹說(shuō)，CBD周邊租金就是高，我同事在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一套140平方米左右的三居室，租給了一個(gè)小公司，現(xiàn)在租金22000元呢。但房?jī)r(jià)不高，單價(jià)4.8萬(wàn)元左右，所以，我同事這些年一直把房子出租，沒(méi)有賣(mài)。

本來(lái)賣(mài)不了多少錢(qián)的房子，竟然可以租出這么高的價(jià)格。而本來(lái)買(mǎi)不起的教育地產(chǎn)，租起來(lái)竟然還要低一些。自己租的房子，80平方米，能賣(mài)700萬(wàn)元，但租金只有6500元;自家房子140平方米，賣(mài)630萬(wàn)元，租金13000元。這么一折騰，陳女士反而賺了。

租金相同的房子單價(jià)差3萬(wàn)元

其實(shí)，教育地產(chǎn)的租金一起以來(lái)就和周邊非教育地產(chǎn)差別不大，而房?jī)r(jià)卻明顯高出一個(gè)段位。

除了陳女士的情況，還有更令人驚嘆的。北三環(huán)裕中那邊最明顯，裕中西里一套標(biāo)有可以直升三帆中學(xué)的教育地產(chǎn)，塔樓朝西的一套64平方米小二居，單價(jià)8.7萬(wàn)元，總價(jià)560萬(wàn)元。而相隔不遠(yuǎn)的裕民路3號(hào)院，因?yàn)椴皇墙逃禺a(chǎn)，一套南北通透的62平方米小兩居，單價(jià)只有5.7萬(wàn)元，總價(jià)360萬(wàn)元。就這樣兩大差了200萬(wàn)的房子，租金也沒(méi)什么差別。

但是中-介也介紹說(shuō)，很多人買(mǎi)教育地產(chǎn)，都是為了一個(gè)上學(xué)指標(biāo)，很多家長(zhǎng)為了孩子都挺舍得下本兒的，所以，別看裕中西里的教育地產(chǎn)貴，賣(mài)得還比周邊非教育地產(chǎn)快。

由于租金沒(méi)有教育地產(chǎn)問(wèn)題，所以差別不是很大。而CBD高端公寓的區(qū)域價(jià)格在5.5萬(wàn)元左右，和二環(huán)內(nèi)的教育地產(chǎn)及本區(qū)域的租金相比，價(jià)格不太高，主要是房源供應(yīng)比較充足，另外，東三環(huán)和東四環(huán)一帶，沒(méi)有什么新盤(pán)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商炒作，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，所以價(jià)格漲幅也不大。

分析：購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)主要是附加值

一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上通常用房產(chǎn)的租金與售價(jià)的比值來(lái)衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回報(bào)率很低，房租和房?jī)r(jià)出現(xiàn)很大的背離，特別是教育地產(chǎn)，租售比已經(jīng)不能體現(xiàn)其是否合理了。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房產(chǎn)的價(jià)值與房產(chǎn)的效用有關(guān)。房產(chǎn)最大的效用就是居住。用貨幣來(lái)衡量的話，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住時(shí)所能節(jié)省的房租。因?yàn)槔眠@些房租來(lái)租房，購(gòu)房者可以獲得同樣的居住效用。因此可以說(shuō)，住房所能帶來(lái)的居住效用的大小的貨幣化體現(xiàn)就是租金。

房租主要由不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)水平或同一城市不同區(qū)域的繁榮程度決定的。這也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他區(qū)域高的主要原因。

之所以在如此低的租金回報(bào)率情況下，仍有很多人購(gòu)房。是因?yàn)榇蠹以诤艽蟪潭壬喜⒉皇菫榱俗非蟋F(xiàn)時(shí)的租金回報(bào)，而是為了追求預(yù)期中未來(lái)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資產(chǎn)升值。

此外，住房除能夠滿足居住效應(yīng)之外，還有其他效用，例如，買(mǎi)房不僅僅能帶來(lái)居住的滿足，還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)“教育地產(chǎn)”來(lái)為自己的子女謀得更好的教育資源。目前，北京基礎(chǔ)教育資源的數(shù)量和質(zhì)量上的差異都已經(jīng)體現(xiàn)在學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)上了。這些因素所帶來(lái)的“效用”是房租所不能覆蓋的。