一、土地使用權(quán)審批手續(xù)有什么?

(1)確立房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)是指省級以上人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對土地的需求，在保證土地供需平衡基礎(chǔ)上提出的房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃控制指標(biāo)。一般包括國家級控制指標(biāo)和省級控制指標(biāo)兩個層次，又分為長期、中期和年度控制指標(biāo)三種。

(2)制定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案是指市、縣人民政府根據(jù)省級人民政府下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)對土地需求的實際情況，分年度擬訂的出讓土地使用權(quán)總面積方案。一般包括出讓項目的名稱、投資開發(fā)建設(shè)規(guī)模。投資總額、開發(fā)用途、出讓地塊的幅數(shù)、總面積數(shù)量及出讓土地的種類等等。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案須報上一級人民政府審批。

(3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門等，共同擬定出讓地塊具體方案，編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標(biāo)或拍賣方式，還須擬定相應(yīng)的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有，還要擬定征地補償安置方案，屬舊城改造用地，還要擬定拆遷安置補償方案。

(4)正式報批。上述出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審批后，向上一級人民政府正式報批。年月日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》，根據(jù)該通知的規(guī)定，政府對土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限與土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限相同。

二、特征

我國土地所有權(quán)的法律特征有以下幾點：

(1)土地所有權(quán)是一項專有權(quán)，其權(quán)利主體的特定性。土地所有權(quán)的權(quán)利主體只能是國家或農(nóng)民集體，其他任何單位或個人都不享有土地所有權(quán)。這是由我國實行土地的社會主義公有制決定的。

(2)交易的限制性?！锻恋毓芾矸ā返诙l第三款規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。顯然，土地所有權(quán)的買賣、贈與、互易和以土地所有權(quán)作為投資，均屬非法，在民法上應(yīng)視作無效。

(3)權(quán)屬的穩(wěn)定性。由于主體的特定性和交易的限制性，我國的土地所有權(quán)處于高度穩(wěn)定的狀態(tài)。除《土地管理法》第二條第四款規(guī)定“國家為公共利益的需要，可以依法對集體的土地實行征用”以外，土地所有權(quán)的歸屬狀態(tài)不能改變。

(4)權(quán)能的分離性。土地所有權(quán)包括對土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，是一種最全面、最充分的物權(quán)。在土地所有權(quán)高度穩(wěn)定的情況下，為實現(xiàn)土地資源的有效利用，法律需要將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，使之成為一種相對獨立的物權(quán)形態(tài)并且能夠交易。因此，現(xiàn)代物權(quán)法觀念已由近代物權(quán)法的以“所有為中心”轉(zhuǎn)化為以“利用為中心”。

(5)土地所有權(quán)的排他性。即土地所有權(quán)的壟斷性，就是說一塊土地只能有一個所有者，不能同時有多個所有者。馬克思指出：“土地所有權(quán)的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領(lǐng)域”。

(6)土地所有權(quán)的追及力。土地為他人非法占有時，無論轉(zhuǎn)入何人或何單位控制，所有權(quán)人都可以向他主張權(quán)利。

我國的所有土地實行的是土地國有制，那么公民和企業(yè)都只是擁有土地的使用權(quán)并非所有權(quán)，當(dāng)要使用國有土地時，也是需要向國家有關(guān)部門提出申請并交納一定的土地使用稅，那么在計算和繳納土地使用稅時，也會根據(jù)土地的具體情況以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平來決定，不能出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

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