買房土地使用權抵押能不能購買?

被抵押的房地產(chǎn)不一定不能買。根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經(jīng)抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

很多購房人在進行資信審查時發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是合法經(jīng)營的，但是開發(fā)商的土地使用權被抵押了。這種情況下購房者往往就不知道該如何處理了。土地使用權已經(jīng)被抵押的房屋到底能不能購買?應該怎樣購買呢? 如何了解土地使用權是否被抵押 購房人要想知道所購房地產(chǎn)的抵押情況，主要有兩種途徑：

1.向登記機關查詢。購房人可以到國土資源部門查詢預購房屋的土地使用權的權利狀況。這種途徑的查詢結果是最權威的。

2.檢查開發(fā)商的證件。即查看《國有土地使用權證》，看證件的備注欄中有無他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況，則沒有抵押給銀行。檢查開發(fā)商的證件應當注意三點：堅持看原件;注意審查證件的真?zhèn)?看清抵押的記載情況。 如何購買土地使用權被抵押的房屋 如果發(fā)現(xiàn)所購房屋的土地使用權已被抵押，購房人該如何處理呢?需要告訴購房人的是：被抵押的房地產(chǎn)不一定不能買。根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經(jīng)抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發(fā)商將抵押的房產(chǎn)(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理銷售(預售)登記、產(chǎn)權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。但是認為“辦理了銷售(預售)登記的房屋就不會出現(xiàn)問題”的觀點是不恰當?shù)?，因為根?jù)前面的房地產(chǎn)法律知識我們知道，這并不意味著抵押權人放棄了抵押權。 作為購房人，如果需要購買此類房屋的話，可以參考以下辦法處理：

1.如果付款方式是現(xiàn)金的話，購房人可以要求將與所購房地產(chǎn)抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對于該部分房產(chǎn)的抵押。

2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，后者在收到該部分款項后，應當解除對所購房產(chǎn)相應部分的抵押。

3.如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。 如何購買土地使用權未被抵押的房屋 如果經(jīng)過審查，所購房地產(chǎn)沒有被抵押，購房人是否就可以放心地購買呢?同樣需要告誡購房人的是：沒被抵押的房地產(chǎn)不一定沒風險。因為調查時沒被抵押的房產(chǎn)，開發(fā)商不一定在此后就不會抵押。甚至在辦理了銷售(預售)合同登記之后，從法律上說，開發(fā)商仍然有權將該房地產(chǎn)進行抵押。因為簽訂銷售(預售)合同之后，購房人取得的只是一種期權，房屋的所有權仍然屬于開發(fā)商所有，房地產(chǎn)的所有權只有在辦理產(chǎn)權過戶登記之后才轉移給購房人。在轉移之前，開發(fā)商當然擁有將自己的房地產(chǎn)進行抵押等方式處置的權利，目前我國的有關法律對此并無禁止性規(guī)定。對于購房人而言，購買此類房產(chǎn)，可以在合同中規(guī)定，開發(fā)商不得將該房產(chǎn)及土地使用權進行抵押，并規(guī)定相應的違約責任和處理辦法，甚至可以約定購房人有權隨時檢查開發(fā)商的《國有土地使用權證》。

綜上所述，在購買房屋的時候，一定要確認對方的房屋是否進行了抵押，防止自己的權益遭受侵害。在買房之前，要詳細詢問房屋的相關信息，包括使用情況，以及房產(chǎn)證的有無等等，在過戶之前，也一定要去相關部門經(jīng)過合法的手續(xù)進行辦理，切不可私下進行違規(guī)交易。

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