一、土地使用權(quán)登記的法律規(guī)定是什么?

按照我國1995年國家土地管理局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》，我國的土地使用權(quán)登記可分為兩種。

(一)初始登記

初始登記又稱總登記，即有關(guān)國家機關(guān)在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)內(nèi)的全部土地進行普遍的登記。這是因為我國以前沒有系統(tǒng)的土地權(quán)屬法律，土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料不全，進行初始登記后便于有關(guān)國家機關(guān)建立健全土地權(quán)屬檔案。但這種大規(guī)模的登記不宜多搞，只適用于需要普遍換證的情況。

(二)變更登記

變更登記是指初始登記后，因土地權(quán)屬或其他事項發(fā)生改變而進行的登記。根據(jù)《土地登記規(guī)則》，與土地使用權(quán)有關(guān)、需要進行土地變更登記的事項有：

(1)劃撥土地使用權(quán)依法辦理出讓手續(xù)的;

(2)企業(yè)通過出讓或國家人股方式取得土地使用權(quán)后，再以入股方式轉(zhuǎn)讓的;

(3)集體土地以土地使用權(quán)作為出資興辦三資企業(yè)或其他合資企業(yè)的;

(4)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓建筑物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;

(5)因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的;

(6)因交換、調(diào)整土地使用權(quán)和所有權(quán)的;

(7)因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的;

(8)公房出售后，土地使用權(quán)應(yīng)當辦理變更登記;

(9)依法繼承土地使用權(quán)的。

以上都是與土地使用權(quán)有關(guān)的變更事項，另有一些原因，如土地使用用途的變更、期限的變更等也需要辦理土地變更登記。

二、土地使用權(quán)登記的主要事項

(一)土地使用者

土地使用者指依法獲得土地使用權(quán)的自然人或法人。這是登記的首項，也是最重要的一項。自然人要登記其姓名和住所。法人要登記其名稱和注冊地址。

(二)土地位置

土地位置指土地的坐落和四至。坐落，即登記土地所在的地段、區(qū)域。四至，即登記土地相鄰?fù)恋氐乃姓呋蚴褂谜叩拿Q或姓名，也可登記權(quán)屬界限上永久性顯著地物或界標。同時還需要登記土地所在地籍圖的圖號和地號，以便于與地籍圖上的內(nèi)容相印證。

(三)土地權(quán)屬性質(zhì)

土地權(quán)屬性質(zhì)即屬于國有土地使用權(quán)還是集體土地使用權(quán)。

(四)土地使用面積

土地使用面積包括用地面積、共有使用權(quán)面積及分攤面積。用地面積是指土地使用者獨自使用一宗地的面積。共有使用面積是指某一宗土地使用者與其他土地使用者共同使用一宗地的全部或一部分而無法在地面上劃分使用者之間使用權(quán)界限的土地面積。分攤面積是指土地使用者在共有權(quán)面積中應(yīng)當分攤的面積。

土地使用權(quán)再進行登記的時候，必須要依照法律的規(guī)定來進行，否則他的登記行為屬于一種無效的行為，而在我們國家法律當中規(guī)定的土地使用權(quán)進行登記，種類主要是包括兩種，第一種是土地初始使用時進行的登記，還有就是土地使用權(quán)變更時候的登記。

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