一、私自改變土地使用證上的用途是否違法?

私自改變土地使用證上的用途是違法的，土地使用者可以改變國有土地用途的，但應(yīng)依法依規(guī)辦理有關(guān)審批手續(xù)。不得擅自改變用途或者不按照批準(zhǔn)用途使用土地。

現(xiàn)行《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，對用地者如何辦理用途變更審批手續(xù)的規(guī)定比較明確，但對如何處理擅自改變用途或者不按照批準(zhǔn)用途使用土地問題的規(guī)定比較籠統(tǒng)，不夠明確、具體，缺乏可執(zhí)行性和可操作性。結(jié)合法律規(guī)定和執(zhí)法實踐，對于改變土地用途問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況，分類處理。

二、改變土地使用用途的手續(xù)怎么辦理?

1、申請和報批

出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。

2、分類確定辦理方式

根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：

(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開供應(yīng)。土地使用權(quán)收回時，應(yīng)當(dāng)對出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定。

(2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。

3、確定出讓年限

出讓年限應(yīng)根據(jù)下列兩類情況具體確定：

(1)城市規(guī)劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定;

(2)沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。

4、調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金

土地用途和出讓年限確定后，可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時的土地市場價格水平，確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準(zhǔn)改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格

5、簽訂出讓合同

原出讓土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

6、補(bǔ)繳出讓金，辦理土地登記

原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理變更登記。

不僅是土地用途，在土地出讓合同當(dāng)中約定的關(guān)于土地使用的所有的條款，土地使用權(quán)人都沒有權(quán)利私自改變。況且，國有城鎮(zhèn)土地的用途還可以改變，類似于集體土地的用途根本就不允許改變，把農(nóng)用地變成為建設(shè)用地的這種可能性根本就不存在，因為農(nóng)用地是不允許私自開發(fā)的。

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