一、土地使用權(quán)先建還是先辦證？

一般是需要憑《國有土地使用權(quán)出讓合同》或者《劃撥用地決定書》等材料先辦理建設用地規(guī)劃許可證，之后在辦理土地使用證。

因為各地辦理前后不一，建議親自到當?shù)匾?guī)劃建設局了解清楚，再準備資料辦理。

二、一般地產(chǎn)開發(fā)流程如下：

1、發(fā)改委備案，

2、規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃許可證;

3、土地證已有，可以省去辦理土地手續(xù)的時間;

4、規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證，

5、建設局辦理建筑工程施工許可證。

以下是地產(chǎn)開發(fā)項目報建費用，私宅報建可能會有差異，具體可到當?shù)匾?guī)劃建設局咨詢。移交縣國土資源局審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所實地勘測后只要符合建住宅條件的、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，由本人申請、村委會同意，報縣政府批準。

三、土地使用權(quán)的類型

根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

1、劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式。

(1)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補償、安置等費用。

(2)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟上的代價。

2、出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個特征：

(1)取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應向國家支付土地使用權(quán)出讓金。國家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

(2)取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權(quán)益受國家法律保護。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。土地征收指國家依?jù)公共利益的理由，強制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。我國土地征收的前提是為公共利益。

綜合上面所說的，土地使用權(quán)對于業(yè)主來說是特別重要的，但在擁有使用權(quán)的基礎上也是必須要有證件證明才能受到法律的保護，對于修建的房屋是必須要符合條件才能進行修建，是否要先辦證還是先報建就必須要按照當?shù)氐恼邅?，這樣才能更好的進行辦理。

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