一、權(quán)屬審查

應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，不得買(mǎi)賣(mài);可以向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)。

1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的二手房權(quán)利人。

2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)有公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件。

4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)有主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

5、共有二手房，應(yīng)當(dāng)有共有人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。

二、權(quán)屬限制審查

1、交易的房屋，有沒(méi)有受到司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)的查封或者以其他形式的限制交易情形。

2、二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，則要看無(wú)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意買(mǎi)賣(mài)的證明。

3、是否涉及他人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

1)共有二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如要交易，需要二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。

2)已經(jīng)出租的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如要交易，需要承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明;買(mǎi)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

4、有無(wú)下列禁止買(mǎi)賣(mài)情形：

1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定產(chǎn)或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;

2)依法收回土地使用權(quán)的;

3)共有二手房，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

5)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

6)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的;

7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

5、下列公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房禁止買(mǎi)賣(mài)：

1)以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的;

2)住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的;

3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;

4)上市出售后形成新的住房困難的;

5)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;

6)法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

6、當(dāng)事人買(mǎi)賣(mài)的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。