據(jù)小編了解，10月1日晚出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》第五條提到：嚴(yán)格商品房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)唐纷》亢贤W(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷(xiāo)。這表示，如果業(yè)主要出售房子，需要拿到房產(chǎn)證以后才可以。

而之前提到的那位成都市民所出手的房源為次新房源，還未拿到房產(chǎn)證，因此律霸網(wǎng)才告知業(yè)主，該房源無(wú)法買(mǎi)賣(mài)。

近期，隨著樓市政策的實(shí)施，二手房市場(chǎng)的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)，由此引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛也有增多的趨勢(shì)，那么，在二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，我們應(yīng)該注意些什么呢?

買(mǎi)了沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)?

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。”

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)了未辦理房產(chǎn)證的二手房主要存在如下法律風(fēng)險(xiǎn)：

(一)若該房屋是因?yàn)閷儆谛‘a(chǎn)權(quán)房、違章建筑或者其他原因?qū)е伦允紵o(wú)法辦理房產(chǎn)證，那么雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)受人的買(mǎi)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn);

(二)未辦理房產(chǎn)證的二手房，買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)則將出現(xiàn)障礙，買(mǎi)受人將無(wú)法取得房屋的物權(quán);

(三)不能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)將導(dǎo)致買(mǎi)受人的權(quán)利長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)，若在此情形下，出賣(mài)人將房屋一房二賣(mài)或者出賣(mài)人因債務(wù)問(wèn)題出現(xiàn)糾紛將導(dǎo)致該房屋被司法機(jī)關(guān)查封，買(mǎi)受人的權(quán)益可能將無(wú)法得到保障。

若買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的二手房是未交付的“期房”，建議買(mǎi)賣(mài)雙方直接與開(kāi)發(fā)商協(xié)商辦理更名手續(xù)，即買(mǎi)方直接與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方完全退出交易，由買(mǎi)方取代原賣(mài)方的地位，當(dāng)然前提是開(kāi)發(fā)商愿意配合辦理備案變更手續(xù)，但在成都市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，此操作模式也難以進(jìn)行。

目前二手房買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程當(dāng)中發(fā)生的糾紛主要都集中在哪些方面?

二手房買(mǎi)賣(mài)從法律關(guān)系而言屬于買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，房屋買(mǎi)賣(mài)合同基于其標(biāo)的物的特殊性，主要糾紛可分為：

一是賣(mài)方主體資格問(wèn)題即賣(mài)方是否有權(quán)處分標(biāo)的物，如標(biāo)的房屋系夫妻雙方共有的財(cái)產(chǎn)，或標(biāo)的房屋有其他共有人;

二是對(duì)標(biāo)的房屋質(zhì)量等方面有爭(zhēng)議、如漏水、防水等問(wèn)題;

三是標(biāo)的房屋的交付時(shí)間、或購(gòu)房款的支付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間未按照合同約定履行;

四是違反誠(chéng)信原則，如標(biāo)的房屋被抵押、被出租、被查封甚至一房二賣(mài)、還有戶(hù)口的遷移問(wèn)題;

五是違約風(fēng)險(xiǎn)，隨著各地房?jī)r(jià)紛紛暴漲大量出現(xiàn)出賣(mài)人寧愿雙倍返還定金也要解除合同等事件。

因此在二手房購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中建議詳細(xì)了解房屋的狀況，包括房屋是否有抵押、查封、租賃等情況;同時(shí)可以邀請(qǐng)律師介入擬定規(guī)范的合同條款以防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

請(qǐng)問(wèn)法律對(duì)于辦理房產(chǎn)證有沒(méi)有期限的規(guī)定?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！敝?guī)定，辦理房產(chǎn)證的期限分三種情況。

其一若商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有約定的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的期限內(nèi)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證;

其二若商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定的，且標(biāo)的物為尚未建成房屋的，應(yīng)自房屋交付使用之日起90日;

其三若商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定的，且標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)。

買(mǎi)完二手房才發(fā)現(xiàn)房子被查封，要怎么維權(quán)?

若購(gòu)買(mǎi)人的買(mǎi)房行為符合最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，

第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有、未過(guò)戶(hù)且第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，法院不得查封、扣押、凍結(jié)”規(guī)定的四點(diǎn)要求(支付全款、實(shí)際占有、未過(guò)戶(hù)、無(wú)過(guò)錯(cuò))的情形下人民法院不應(yīng)查封，購(gòu)買(mǎi)人可向法院提出異議，若查明符合解封條件，法院將予以解封。

若購(gòu)買(mǎi)人已按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付了購(gòu)房款，標(biāo)的房屋卻被法院查封的情況，首先可與出賣(mài)人協(xié)商，并去房管局了解查封情況，看是否可通過(guò)債務(wù)清償或替換查封財(cái)產(chǎn)等方式向法院申請(qǐng)解封;

其次，若無(wú)法協(xié)商一致，買(mǎi)受人可根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定要求其承擔(dān)違約責(zé)任，支付定金的，可要求出賣(mài)人雙倍返還定金，或根據(jù)《合同法》的規(guī)定要求其解除合同，賠償損失。

買(mǎi)了房后發(fā)現(xiàn)有上任房主的戶(hù)口,買(mǎi)房前賣(mài)方和中介承諾絕無(wú)戶(hù)口問(wèn)題,現(xiàn)在我應(yīng)該怎么辦?

根據(jù)《民事訴訟法》第三條“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定?！?/p>

因戶(hù)口遷移問(wèn)題涉及行政部門(mén)的審批制度，不屬于民事案件的受理范圍，但若在買(mǎi)房前賣(mài)方和買(mǎi)方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)此問(wèn)題有明確約定，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋中介機(jī)構(gòu)為買(mǎi)賣(mài)雙方提供的是居間服務(wù)。根據(jù)《合同法》第四百二十五條及第四百二十六條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，在買(mǎi)方向中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)了需要將戶(hù)口遷入房屋所在地時(shí)，中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞房屋上存在已遷入戶(hù)籍的重要情況的，買(mǎi)方有權(quán)不支付或者少支付報(bào)酬。

建議在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要注意首先需在當(dāng)?shù)貞?hù)籍管理機(jī)構(gòu)(一般是派出所)查詢(xún)標(biāo)的房屋上的戶(hù)籍狀況;

其次應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中詳細(xì)明確戶(hù)口問(wèn)題、遷出時(shí)間、違約責(zé)任或約定限期為遷出的有單方面解除權(quán);

還可通過(guò)分期支付購(gòu)房款等方式約束出賣(mài)人的行為。