一、購(gòu)買(mǎi)的二手房有瑕疵如何處理

在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，出賣(mài)人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要考察賣(mài)房人是否故意隱瞞和購(gòu)房人是否明知質(zhì)量瑕疵而不說(shuō)。

根據(jù)我國(guó)《合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物(房屋)向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保的責(zé)任。對(duì)于出賣(mài)人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)于出賣(mài)人已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)受人已明知瑕疵而無(wú)異議的，則出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。

所以，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候應(yīng)仔細(xì)檢查房屋有無(wú)存在質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，如果在房產(chǎn)交易完成前房屋就存在的房屋瑕疵問(wèn)題應(yīng)及時(shí)提出，否則如果沒(méi)有證據(jù)能夠證明賣(mài)房人對(duì)房屋的瑕疵是知曉的，那么賣(mài)房人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

當(dāng)然，如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響居住者人身安全，那么可以要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。此外，還要分析隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因。上述糾紛中，隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因?yàn)榍叭畏恐髟谘b修過(guò)程中產(chǎn)生，購(gòu)房人對(duì)此也不知情，因此應(yīng)該由出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任。

相較于一手房來(lái)說(shuō)，二手房有價(jià)格低、地段優(yōu)、入住方便、配套設(shè)施相對(duì)完善等優(yōu)勢(shì)，所以，二手房買(mǎi)賣(mài)還頗受購(gòu)房者的親睞，但有時(shí)候由于房屋的自然損耗以及人為損害導(dǎo)致的房屋質(zhì)量問(wèn)題也不容忽視。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)注意各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，如果不了解，可以咨詢專業(yè)律師。

二、二手房交易存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如繼承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

2、交易房屋是否在租。我國(guó)認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

3、土地情況是否清晰。二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。

4、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售。

5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

6、單位房屋是否侵權(quán)。一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

三、二手房常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題有哪些

1、滲、漏

通稱“六漏一滲”，是指屋面漏水、水箱漏水、樓地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水。

2、堵、泛

屋面天溝積水，陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽(yáng)臺(tái)雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便、污水倒灌，這也是二手房會(huì)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，因此，在實(shí)地勘察時(shí)也要重點(diǎn)查驗(yàn)。

3、墻面、地面開(kāi)裂

實(shí)地看房時(shí)，首先要仔細(xì)查看房屋的地面和墻面上有無(wú)裂縫;其次，要看承重墻是否有裂縫。如有較大裂縫，就會(huì)存在重大安全隱患，一定要了解清楚。

4、門(mén)、窗密閉性差，容易變形

根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短，二手房的門(mén)窗也會(huì)出現(xiàn)無(wú)法正常開(kāi)闔、密閉性差、變形等問(wèn)題，這也是需要注意的。

5、墻體粉化、空鼓

很多二手房，特別是廚房衛(wèi)生間等用水較多的地方，墻體多數(shù)已經(jīng)粉化了，這就意味著后續(xù)翻新墻面時(shí)，必須先進(jìn)行墻面加固，重新刷水泥、刮膩?zhàn)?。查?yàn)墻體是否空鼓，可以用手輕輕敲擊墻面，根據(jù)聲音來(lái)判斷。如出現(xiàn)空鼓，在裝修時(shí)必須填上空鼓部分。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“購(gòu)買(mǎi)的二手房有瑕疵如何處理”問(wèn)題進(jìn)行的解答，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，在合同是一定要有房屋質(zhì)量的條款，如果出售者對(duì)房屋質(zhì)量有隱瞞造成購(gòu)房者損失的，購(gòu)房者可以要求出售者承擔(dān)責(zé)任。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。