購房過程中的注意事項(xiàng)

一、要多看多聽多做，少說。

簡單來講，就是多看中介、房產(chǎn)商(賣家)、樓盤及其周圍，可以的話了解該區(qū)域政府規(guī)劃;多聽他們的說法(其他購房者的意見也要聽聽)，不能全信，而是從中得到有用的信息并進(jìn)行對(duì)比及印證;多做，就是多做些準(zhǔn)備工作，收集材料，多跑跑樓盤等;少說，是因?yàn)檎f多就容易錯(cuò)多，而且多說的話，就會(huì)把某些信息透露給他們，容易被別人所把握，進(jìn)而處于被動(dòng)。

二、需要了解不同的房屋權(quán)屬類型。

房產(chǎn)權(quán)屬根據(jù)不同的情況，分為不同的權(quán)屬房，有普通的商品房、房改房(成本價(jià)購買)，還有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，在農(nóng)村還有小產(chǎn)權(quán)房、宅基地房等。根據(jù)不同的權(quán)屬，各地方的政策及地方法規(guī)對(duì)此規(guī)定也有不同。對(duì)于購買方來說，在簽訂購房協(xié)議前，必須非常清楚地了解，自己所購買的這套房屋能否正常交易，自己在支付了購房款后，是否能順利地取得房屋所有權(quán)證書。如果覺得太麻煩，那至少也該知道，對(duì)方是否擁有紅本，還是綠本或是根本沒有本。至于小產(chǎn)權(quán)房，因先前單獨(dú)論述過，在此不再詳說。

三、注意及確定中介提供的全部服務(wù)內(nèi)容

1、以目前的購買房情況，一般都會(huì)通過中介來操作，而中介又在購房過程中辦演著一個(gè)重要的角色，所以首先要重視中介，并且要記得一般情況下：支付費(fèi)用前，你是老大，支付后，別人是老大，故可以把握好費(fèi)用的支付來確認(rèn)中介的服務(wù)內(nèi)容。

2、對(duì)中介來講，相對(duì)于一手房，二手房的中介工作量是要大很多的，也更容易引起糾紛。最直接的是，其不僅要哄住買家，還要面對(duì)賣家，正因?yàn)榇?，所以有時(shí)在買賣二手房時(shí)，中介很大可能會(huì)要求簽訂了《存量房買賣合同》(經(jīng)紀(jì)人成交版)或其他相關(guān)協(xié)議，而買賣雙方都還沒簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，中介就會(huì)說明其已履行完合同內(nèi)容，并要求買方依合同約定支付中介費(fèi)，就算約定不清，而因?yàn)橐罁?jù)《合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！?/p>

依此，中介也許會(huì)說已報(bào)告了訂立合同的機(jī)會(huì)，撮合簽訂買賣合同，任務(wù)已完成，到時(shí)道理都在中介這邊，就算是走法律程序，贏面也會(huì)偏向中介這邊。

3、盡量把中介的服務(wù)內(nèi)容在合同中明確寫出來，如果在簽中介服務(wù)合同時(shí)，大多都是格式條款，又不讓改，怎么辦呢?其實(shí)就算是格式合同，很多中介方也會(huì)在合同中空出一點(diǎn)位置出來，對(duì)于空出來的地方，購買方就可以要求把服務(wù)內(nèi)容寫在里面;如果中介提供的合同里沒有空出地方，那么也只能在涉及需要簽訂三方協(xié)議時(shí)(因?yàn)橥诤炗嗁I賣房屋合同時(shí)，為了合同順利或者是方便履行，會(huì)再簽一個(gè)具體的補(bǔ)充協(xié)議，當(dāng)然也有人直接細(xì)化到買賣房屋合同里面。)，可以要求把服務(wù)內(nèi)容寫入三方協(xié)議里面。

四、去準(zhǔn)備購房簽合同時(shí)，多帶一個(gè)與買賣雙方?jīng)]有利害關(guān)系的第三方在身邊。

1、俗語說得好，當(dāng)局者迷，旁觀者清。當(dāng)然，建議最好委托律師作為第三方，即陪購者，這樣會(huì)少很多麻煩。我們大多數(shù)的購買方都沒有經(jīng)過像律師一樣的專業(yè)談判訓(xùn)練，在一個(gè)賣方占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢的市場環(huán)境下，一旦進(jìn)入購房談判環(huán)節(jié)，恐怕就只能被動(dòng)挨打了。如果為了省下點(diǎn)錢，也可以帶個(gè)有過購房經(jīng)歷的朋友也好過沒帶。

2、遇到過很多購買方給了定金之后，出了門或過一兩天后就后悔，在網(wǎng)上法律咨詢中問得最多的就是能不能退定金。故在此需要第三方提醒你，暫時(shí)出去走走先，再看看。不要因?yàn)楹ε沦I不到房子，而使自已陷入被動(dòng)，從而使錢房兩空或者其他糾紛，其實(shí)中國最不缺的就是房子，空置房太多，鬼城也很多，所以只要錢在自已手上就是安全的，暴漲的時(shí)空已成歷史，故此遲些再買也不會(huì)影響太大。

3、一般去買房時(shí)，中介跟賣方或者中介本身就會(huì)唱黑白臉的戲，這時(shí)購買方的對(duì)策是：需要有個(gè)第三方跟你配合，即黑白對(duì)黑白。并且在談判時(shí)要做好隨時(shí)準(zhǔn)備離開，如果沒有做好離開的策略，那最好就不要坐下來談，這個(gè)相當(dāng)于買股票時(shí)就得設(shè)止損線，也像開車時(shí)，要準(zhǔn)備好隨時(shí)剎車，這樣才會(huì)安全或者說把損失降到最低。

五、注意違約責(zé)任的約定

1、一般情況下房價(jià)漲時(shí)，賣方違約的概率就會(huì)上升，賣家寧愿雙倍返還定金也要違約，目的是為了差價(jià)。

2、合同中一般會(huì)約定定金罰則或者違約金，而兩種是不能同時(shí)使用的，只可選擇其中一項(xiàng)，這里就涉及到定金或違約金的額度問題，對(duì)于守約方來講，建議盡量的提高定金數(shù)額或者違約金數(shù)額，而有爭議不大的就是定金問題，因比較直接，而違約金還涉及到過高，事后可以要求調(diào)低，過低可以要求調(diào)高。

3、可以在違約責(zé)任中約定維權(quán)所產(chǎn)生的費(fèi)用由違約方承擔(dān)，如有關(guān)律師費(fèi)、交通費(fèi)等;

4、關(guān)于延期履行合同的違約責(zé)任上，建議在合同簽訂時(shí)，就付款時(shí)間、過戶時(shí)間，做出明確約定并寫明如超過履行期限，按日計(jì)算的延期履行違約金數(shù)額或計(jì)算方式。如在合理期限內(nèi)，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務(wù)，守約方有權(quán)解除合同，并追究對(duì)方違約責(zé)任及損失。

5、一般情況下購買方損失包括已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失等。買方可以委托律師通過訴訟途徑彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價(jià)最終會(huì)落的一場空，當(dāng)然由于中國房子調(diào)控政策及法律法規(guī)的多變、各地方的政策規(guī)章的不同、對(duì)以上的理解上差異、還有基于保護(hù)主義或者政治等原因，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致判決有所偏差。

六、注意購房合同中的關(guān)鍵點(diǎn)

1、很多購買方，在簽訂購房合同時(shí)，非常信任中介或者說是不信任不行，因?yàn)樽砸驯旧碛植欢?，只好按照中介的要求填寫或者由中介代寫，中介有其自身的利益需求，所以他們?huì)自然而然的先從其利益出發(fā)，故不要幻想著中介會(huì)為你的利益考慮很多，不然等對(duì)方發(fā)生了違約行為時(shí)，才發(fā)現(xiàn)問題的嚴(yán)重性就太遲啦。

2、簡單來講，對(duì)于購買方應(yīng)履行的義務(wù)就是付款，最怕的事，就是付完款，對(duì)方違約，拿不同房產(chǎn)或者拿到的房產(chǎn)有問題。對(duì)于這個(gè)房款如何付?什么時(shí)間付?在一般情況下，以貸款買房的，購房款的支付分為四次，分別是：在簽訂定金合同后支付定金;在簽訂購房合同后支付首付款;在辦理完申請(qǐng)貸款及抵押手續(xù)后支付按揭款(容易產(chǎn)生的糾紛是賣方不配合辦理按揭手續(xù));在入住并辦理完畢物業(yè)交割后支付尾款(容易產(chǎn)生的糾紛是買方在入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，賣方拖欠物業(yè)費(fèi)無法與買方辦理物業(yè)交割等)。

3、另一重點(diǎn)在于過戶，因?yàn)槿绻麤]辦理過戶手續(xù)，房子的產(chǎn)權(quán)就沒有發(fā)生改變。過戶，一般都需要賣方的配合，最好的情況就是中介擁有賣方經(jīng)過公證的委托賣房的委托書，這樣就不用次次要求著賣方過去配合辦理過戶手續(xù)，在此時(shí)手續(xù)程序上中介利益跟購方是一致的。對(duì)于過戶與實(shí)物交接即入住上，相對(duì)于買方來講，比較偏向于先付了首付款就入住，然后才慢慢的辦理過戶，但本律師還是不建議這么做，因這樣容易產(chǎn)生爭議。

七、其他注意事項(xiàng)

1、不要貪小便宜，不要自認(rèn)為自已很會(huì)計(jì)算，特別注意所謂的置業(yè)投資、房子買多少年之后返還多少錢等，要記住開發(fā)商比購買方聰明，是絕不做虧本買賣的。

2、如果是購買期房，而開發(fā)商要求簽《入住通知書》，注意要查看是否具有《竣工驗(yàn)收備案表》;

3、如果不是根本違約，不要輕易訴之法院，但最好委托律師提前介入，這樣產(chǎn)生的費(fèi)用低，而且時(shí)間短，就算最后到法院，因提前介入，證據(jù)收集上也有保障些。前些天，有個(gè)案子，還是買方違約，無論從道理上還是法律上，定金是要不回來的，但經(jīng)過提前介入?yún)f(xié)商，開發(fā)商退回了幾萬元定金。