【案情】

2012年1月，王某與開發(fā)商簽訂了一份門市房認(rèn)購書，認(rèn)購書約定：王某購買“豐益廣場”門市房xxxx一套，建筑面積約36.68平方米，每平方單價為17480元，總價為641166元。買方須于簽定此認(rèn)購書七日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》并辦理相關(guān)購房手續(xù)，如買方不在上述期限內(nèi)或因買方原因未能簽訂《商品房買賣合同》則視作買方自動放棄認(rèn)購該房產(chǎn)權(quán)利，買方無權(quán)要求賣方返還定金，賣方有權(quán)將房產(chǎn)另售他人，并無須另行通知。后王某按開發(fā)商要求付定金20萬元。當(dāng)王某與開發(fā)商準(zhǔn)備簽訂《商品房買賣合同》時，王某發(fā)現(xiàn)該門市房套內(nèi)建筑面積為24.37平方米，分?jǐn)偯娣e為11.89平方米。

王某認(rèn)為開發(fā)商在宣傳時以及與其簽訂認(rèn)購合同時故意不主動告知公攤面積，存在欺詐行為，于是要求開發(fā)商撤銷合同，并返還定金。開發(fā)商認(rèn)為自身不存在不當(dāng)之處，王某無權(quán)單方解除合同，不同意返還定金。

【審判】

寶應(yīng)法院審理認(rèn)為：本案的爭議焦點為：被告未說明公攤面積是否構(gòu)成撤銷認(rèn)購書的法定理由?眾所周知，建筑面積中肯定包含公攤面積，原、被告雙方簽訂的認(rèn)購書不是具體的商品房買賣合同，公攤面積不是認(rèn)購書必須記載的內(nèi)容，在原告沒有詢問公攤面積的情況下，被告沒有向其主動說明的義務(wù)，故被告不存在欺詐的故意。至于公攤面積是否合理，則不屬于民事案件審理的范圍。根據(jù)認(rèn)購書的約定，原告須于簽定此認(rèn)購書七日內(nèi)簽署《商品房買賣合同》并辦理相關(guān)購房手續(xù)，原告在簽署認(rèn)購書及交納定金后，沒有按照約定與被告簽訂《商品房買賣合同》，其行為已構(gòu)成違約，故對其請求退還定金等訴求，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決駁回原告王某的訴訟請求。

【評析】

欺詐是指故意告知對方虛假情況、或者故意隱瞞真實情況，誘使對方基于錯誤判斷作出意思表示。《合同法》第54條第2款規(guī)定“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”王某認(rèn)為開發(fā)商故意隱瞞公攤面積，從而導(dǎo)致自己作出了錯誤的意思表示，開發(fā)商的行為屬于欺詐行為，認(rèn)購合同應(yīng)當(dāng)被撤銷。因此本案的關(guān)鍵在于開發(fā)商是否應(yīng)在簽訂認(rèn)購書時告知公攤面積。

從認(rèn)購書的性質(zhì)來看，由于王某與開發(fā)商簽訂的門市房買賣認(rèn)購書僅對房屋的單價、付款優(yōu)惠、簽訂房屋買賣合同的時間及違約定金進(jìn)行了約定，是為了將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的合同，因此認(rèn)購書屬于預(yù)約合同。而在預(yù)約合同中，雙方僅需對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，其標(biāo)的是雙方當(dāng)事人在約定時限內(nèi)進(jìn)行磋商并訂立正式買賣合同的行為，而不是房屋買賣本身。而付款方式、交房時間、辦證時間、違約責(zé)任等直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款，則應(yīng)該由雙方在簽訂房屋買賣合同時繼續(xù)協(xié)商確定。王某所提公攤面積問題，指向的是雙方將要通過磋商確定的商品房買賣合同，而非認(rèn)購書。因此公攤面積不是認(rèn)購書必須記載的內(nèi)容，在王某沒有詢問公攤面積的情況下，開發(fā)商沒有向其主動說明的義務(wù)，故開發(fā)商不存在欺詐的故意。

本案中王某應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購合同的約定與開發(fā)商簽署商品房買賣合同，王某對公攤面積有疑問，應(yīng)該和開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，而不是要求撤銷原認(rèn)購合同。如果王某堅持認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐行為而拒絕簽訂房屋買賣合同，那么王某即構(gòu)成違約，非但認(rèn)購合同不能被撤銷，王某所付定金也就無法返還。