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寧波
購買二手房產(chǎn)交易有什么前提條件
1、房屋已取得《房屋所有權(quán)證》
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購房者在購買二手房時，應首先審查售房者是否已取得《房屋所有權(quán)證》。
2、合同當事人必須符合主體資格
依《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，否則房屋買賣合同就會被視為無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認。
3、房屋已經(jīng)共有人同意出售
根據(jù)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其行為無效。為保護購房行為，購買存在其它共有人的房屋時，應審查其它共有人是否同意出售，比如夫妻一方出售房屋，應審查另一方是否同意出售。
4、房屋未設(shè)立抵押權(quán)
根據(jù)擔保法和城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。也就是說，根據(jù)規(guī)定，房屋抵押應辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況，購房者可審查權(quán)屬證書原件來查看房屋是否有抵押。
5、買賣雙方應當表意真實
房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進行才能真正實現(xiàn)雙方當事人的利益理想，因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽訂的合同，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。所以，買賣雙方要表達真實意愿，在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂合同。
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