一、實(shí)例說明

王先生通過中介購(gòu)買了一套二手房，當(dāng)日便向房屋所有人李先生支付了全部房款31萬(wàn)元并房屋辦理了過戶。二個(gè)月后，李先生的姐姐稱房屋系她與弟弟的共有財(cái)產(chǎn)，弟弟將房屋賣出并未征得她同意。她要求王先生返還房屋。但是按照《物權(quán)法》規(guī)定，王先生取得該房屋時(shí)，并不知道該房屋屬于姐弟的共有財(cái)產(chǎn)，因而王先生取得房屋是善意的，王先生可以不返還房屋，售房者的姐姐可以要求售房者賠償損失。

二、什么是“善意取得”?

善意取得是指無(wú)權(quán)處分人將其受托占有的他人的財(cái)物(房產(chǎn))轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人(購(gòu)房者)在取得該財(cái)物(房產(chǎn))時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。

三、“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么?

這需要從受讓人(購(gòu)房者)的“善意”認(rèn)定、交易價(jià)格“合理”與否和合同效力是否影響物權(quán)善意取得三方面進(jìn)行衡量。

1、“善意”認(rèn)定

認(rèn)定原則：受讓人(購(gòu)房者)受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

非“善意”的情形：①登記簿上存在有效的異議登記;②預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;③登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng);④受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤;⑤受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

重大過失的認(rèn)定：不動(dòng)產(chǎn)交易真實(shí)權(quán)利人(房主)有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

2、交易價(jià)格“合理”認(rèn)定

“合理的價(jià)格”應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

3、合同效力情況

無(wú)效和被撤銷的合同不適用善意取得。

如果你是購(gòu)房者，若是發(fā)生賣家糾紛情況，建議你看看自己是否符合善意取得的標(biāo)準(zhǔn)，如果符合就不用過多擔(dān)心。如果你是房主，自己的房產(chǎn)被共有人轉(zhuǎn)賣，而你房屋的購(gòu)買者是善意取得房產(chǎn)，你只能找買你房產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償;若你房屋購(gòu)買者不是善意取得的房產(chǎn)，那么，恭喜你，按照法律規(guī)定，你的房產(chǎn)還可以找回。