2006年9月，李某與南寧某房地產(chǎn)公司(以下稱公司)簽訂了住宅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付給買(mǎi)受人使用之日起560日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人按已付房款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。

合同簽訂后，李某依約支付房款，公司于2007年9月11日將房屋交付李某，但直到2009年10月22日才取得現(xiàn)售備案證明;2010年1月4日，公司為李某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，但未辦理土地使用證。后來(lái)，李某以公司未在約定期限內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記備案工作、不為其辦理土地使用權(quán)證為由訴至法院。

最終法院判決公司向李某逾期備案違約金7023元，并在判決生效之日起30內(nèi)為李某的房屋申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)證。公司不服一審判決，提出上訴，二審法院審理后駁回了公司的上訴。

律師點(diǎn)評(píng)：

本案涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的辦證程序及開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人的義務(wù)問(wèn)題。

根據(jù)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局印制的商品房買(mǎi)賣(mài)格式合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”，一般約定開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用之日起一定的期限內(nèi)“將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，以便辦理商品房的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，開(kāi)發(fā)商若逾期，要承擔(dān)違約責(zé)任。至于房屋產(chǎn)權(quán)證由開(kāi)發(fā)商代辦或買(mǎi)受人自行辦理，由雙方自行約定。

關(guān)于買(mǎi)受人的房屋的土地使用權(quán)證的辦理問(wèn)題，由于商品房小區(qū)的土地使用權(quán)在開(kāi)發(fā)時(shí)在買(mǎi)受人名下，商品房出售后，小區(qū)的土地使用權(quán)應(yīng)歸屬小區(qū)的所有業(yè)主(若有未出售部分，業(yè)主為開(kāi)發(fā)商)，所以買(mǎi)受人取得《房屋產(chǎn)權(quán)證》后，還有權(quán)取得該房屋的《土地使用權(quán)證》。根據(jù)南寧市國(guó)土資源局的有關(guān)規(guī)定，《土地使用權(quán)證》必須由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一申請(qǐng)辦理，并符合下列條件：一、商品房所在宗地為出讓性質(zhì)的房屋，已取得相應(yīng)《房屋所有權(quán)證》，并取得《國(guó)有土地使用證》;二、擬申請(qǐng)辦理土地使用證的房屋，已取得相應(yīng)《房屋所有權(quán)證》;三、房產(chǎn)所在的宗地已辦理宗地的竣工換證業(yè)務(wù)。

本案，公司逾期取得《商品房現(xiàn)售備案證明》，導(dǎo)致李某未能及時(shí)取得《房屋所有權(quán)證》，而且也沒(méi)有統(tǒng)一申請(qǐng)辦理包括李某在內(nèi)所有業(yè)主的《土地使用權(quán)證》，違反了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，所以法院判決其承擔(dān)違約責(zé)任。

相關(guān)法律知識(shí)：

合同違約合同違約是指違反合同債務(wù)的行為，亦稱為合同債務(wù)不履行。這里的合同債務(wù)，既包括當(dāng)事人在合同中約定的義務(wù)，又包括法律直接規(guī)定的義務(wù)，還包括根據(jù)法律原則和精神的要求，當(dāng)事人所必須遵守的義務(wù)。