為了打擊投機(jī)、投資買房，針對(duì)高房?jī)r(jià)，國(guó)家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調(diào)控，矛頭直指多套房購(gòu)房者。作為“新五條”、“新國(guó)八條”、限購(gòu)、限貸、銀行加息等是層出不窮，外加各地遏制房?jī)r(jià)上漲、相關(guān)限制購(gòu)房措施的陸續(xù)出臺(tái)，使得大多數(shù)手頭攥有閑置資金的投資客一時(shí)間只能望房興嘆。為了應(yīng)對(duì)政策，一些購(gòu)房者試圖用“借名買房”的方式規(guī)避高首付或“限購(gòu)令”。在中央頒布了‘新國(guó)八條’、‘限購(gòu)令’以后，希望通過鉆政策的空子，投機(jī)買房的人還想盡了亂七八糟的法子。”諸如：找個(gè)臨時(shí)的掛靠單位，補(bǔ)交養(yǎng)老保險(xiǎn)獲取購(gòu)房資格;假離婚假結(jié)婚謀取購(gòu)房資格;以單位名義購(gòu)房，再轉(zhuǎn)賣個(gè)人;制造虛假訴訟，以資抵債牟取房產(chǎn)等等伎倆。其實(shí)，諸如此類的借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中屢見不鮮，因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范作簡(jiǎn)要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

(一)規(guī)避法律或者政策。購(gòu)買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒有資格購(gòu)買，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買是最常見的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購(gòu)買房屋，以規(guī)避“限購(gòu)令”關(guān)于不得購(gòu)買第二或第三套住房的規(guī)定。

(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，單位有明文規(guī)定，集資房只對(duì)本單位員工出售，所以購(gòu)房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購(gòu)房合同，所有房款均由購(gòu)房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

(三)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財(cái)產(chǎn)的假象。

(四)簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購(gòu)買房屋等。

二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難;

其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);

再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承;

最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

(二)借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購(gòu)房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過戶到自己名下。

2.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購(gòu)買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財(cái)兩空。

三、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購(gòu)房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒有太多的防范意識(shí)。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬(wàn)一對(duì)方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來維護(hù)自己的權(quán)益?！辟?gòu)房者在談起“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一般都堅(jiān)定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”?！八俏矣H父母、兄弟、姐妹等，不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，我借他們的名義，大家都知道，絕對(duì)不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購(gòu)房者一般都認(rèn)為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購(gòu)房記錄而導(dǎo)致其今后無法貸款買房該如何是好時(shí)卻未注意。

相對(duì)出資者對(duì)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的疏忽，被借名者就更無所謂了?！板X是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么?！北唤杳叱Ｈ缡钦f。

房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范。

很多購(gòu)房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。

其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！敖杳摺焙蛯?shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。

此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，出借自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，就會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會(huì)消除，勢(shì)必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度，導(dǎo)致今后貸款受阻。

實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等。因?yàn)椋坏┑怯涃?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。實(shí)際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。

借名買房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

因此，為應(yīng)付國(guó)家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。國(guó)家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會(huì)更加和諧公平，所有這些為了個(gè)人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。筆者建議那些打算投機(jī)買房的人，與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)鋌而走險(xiǎn)，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

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