目前商品房買賣的實(shí)踐中，買受人受領(lǐng)房屋前通過自行檢查或者委托專業(yè)人士驗(yàn)房漸成慣例，因驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題而拒絕受領(lǐng)產(chǎn)生糾紛的情形亦比比皆是。就此問題如何處理，已漸成審判實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，枚舉數(shù)例。

例1.某開發(fā)商甲，于約定的期限內(nèi)向買受人乙交付房屋，乙驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)交付的房屋存在局部漏水及空鼓情況，即以此為由拒收房屋，并于嗣后起訴要求開發(fā)商甲承擔(dān)逾期交房違約金。乙之請(qǐng)求應(yīng)否支持?

例2.在上例中，若房屋存在大面積漏水及空鼓，已經(jīng)無法實(shí)際居住使用，則乙之請(qǐng)求應(yīng)否支持?

例3.如《商品房買賣合同》中約定房屋安裝鋁合金防盜門，開發(fā)商甲于約定的交房時(shí)間交付的房屋安裝的是鋼制防盜門，則買受人乙能否拒收房屋并請(qǐng)求逾期交房違約金?

以上三例，呈現(xiàn)了實(shí)務(wù)中遇到的類似案件的三種基本類型，例1為一般的瑕疵，例2為影響合同目的的瑕疵，例3為存在不符合標(biāo)的物約定的瑕疵。其中所需討論的問題有二：其一，商品房買賣合同中，交付條件如何判定?其二，受領(lǐng)前雖有質(zhì)量瑕疵但符合交付條件的，買受人可否拒收?開發(fā)商是否需要承擔(dān)逾期交房違約金?

一、交付條件的判定

商品房買賣合同中，開發(fā)商負(fù)有兩項(xiàng)主要合同義務(wù)：交付房屋;轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。開發(fā)商交付的房屋應(yīng)符合交付條件自不待言，唯對(duì)于交付條件如何判定存有爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以當(dāng)事人的約定為準(zhǔn)。此為最狹義的理解，筆者不敢茍同。筆者認(rèn)為，結(jié)合商品房買賣示范合同及法律規(guī)定，商品房買賣合同中交付條件必須同時(shí)具備下述兩條：

1.交付的房屋符合對(duì)交付條件和標(biāo)的物本身的具體約定。首先，約定的交付條件通常包括示范文本中的取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、取得房屋測(cè)繪報(bào)告以及開通燃?xì)狻⑺?、電、道路等，上述條件于交付時(shí)必須具備。其次，雙方當(dāng)事人關(guān)于標(biāo)的物本身的具體約定在交付時(shí)亦應(yīng)具備。譬如例3，合同中約定安裝鋁合金防盜門，而交付之房屋安裝的是鋼制防盜門，顯然不符合合同約定，應(yīng)認(rèn)為不具備交付的條件。

2.交付的房屋不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和影響合同目的實(shí)現(xiàn)的瑕疵。首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！辟I受人于房屋交付后發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，尚可解除合同，則舉輕以明重，于交付前即發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，則更應(yīng)認(rèn)定為不符合交付條件。其次，買受人購買房屋，系為了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影響到該目的的實(shí)現(xiàn)，則該交付行為對(duì)買受人而言即無意義，故不存在影響居住瑕疵亦應(yīng)作為交付條件。

二、交付時(shí)間的判定

是否構(gòu)成逾期交房，取決于開發(fā)商交付的房屋被拒收應(yīng)如何認(rèn)定，而此則根據(jù)買受人有無拒絕受領(lǐng)權(quán)利而有不同。對(duì)此問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人在受領(lǐng)之前發(fā)現(xiàn)交付的房屋存在質(zhì)量問題，無論質(zhì)量問題之大小均可拒收，開發(fā)商的交付行為尚未完成，買受人可請(qǐng)求合同約定交付時(shí)間到開發(fā)商交付無瑕疵房屋期間的逾期交房違約金。從我國法律規(guī)定、合同約定及審判實(shí)務(wù)來看，作者不贊同這種觀點(diǎn)。

1.從法律規(guī)定分析。合同法第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)?！睂?duì)該條作相反解釋，在交付的房屋不存在影響合同目的質(zhì)量瑕疵的情形下，買受人不得拒絕受領(lǐng)。

2.從合同約定分析。商品房買賣示范合同將交付條件作為其必要的組成部分，允許當(dāng)事人選擇約定，合同法及相關(guān)司法解釋為避免當(dāng)事人思慮不周，對(duì)交付條件也進(jìn)行了必要的限定。倘若房屋存在任何質(zhì)量問題買受人即可拒絕收房，則合同法、司法解釋以及當(dāng)事人約定的交付條件將成為具文，顯然不符合當(dāng)事人訂立合同時(shí)約定交付條件的真意。

3.從審判實(shí)務(wù)分析。毋庸諱言，商品房的建造開發(fā)系一項(xiàng)浩繁的工程，在主要依靠人工建造的現(xiàn)有技術(shù)條件下，存在一定的瑕疵事所難免。若無論質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重與否買受人均可拒收，可能會(huì)導(dǎo)致荒謬的結(jié)果。譬如買受人乙以房屋存在空鼓為由拒收，待開發(fā)商甲修復(fù)后再次交付，乙再以房屋存在漏水為由拒收，數(shù)次反復(fù)，則開發(fā)商將長期處于逾期交房狀態(tài)，這種結(jié)果不盡妥適。

因此，如果開發(fā)商交付的房屋符合交付條件，則買受人不能拒收，其拒絕受領(lǐng)者，則認(rèn)定為已經(jīng)交付，標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)自此時(shí)起由買受人承擔(dān)。倘若開發(fā)商房屋交付系在雙方約定的交付時(shí)間提出，則無需承擔(dān)逾期交房違約金。當(dāng)然，對(duì)于房屋存在的質(zhì)量瑕疵，買受人可請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，因此買受人的權(quán)利仍能得到周全的保護(hù)。

綜上，對(duì)前述諸例應(yīng)作不同的處理：在例1中，局部的漏水和空鼓，不影響房屋買賣合同目的的實(shí)現(xiàn)，買受人不能拒絕受領(lǐng)，但有修復(fù)請(qǐng)求權(quán)或修復(fù)費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)，并可要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)行為對(duì)其造成的損失(《解釋》第十三條)。在例2和例3中，買受人則可以拒絕收房，并要求開發(fā)商支付約定的履行之日到交付符合交付條件的房屋之日的逾期交房違約金。