【基本案情】

2015年6月14日，被告趙某到原告房屋中介公司看房，并簽訂了看房確認(rèn)書。確認(rèn)書約定甲方(被告)在看房后，甲方與房屋權(quán)屬人簽訂存量房屋買賣合同時(shí)，甲方應(yīng)支付房屋總價(jià)款的1.5%作為中介傭金支付給乙方(原告)，支付日期為簽訂合同當(dāng)日一次性支付。看房確認(rèn)書中體現(xiàn)“乙方提供并帶領(lǐng)甲方現(xiàn)場了解共兩處房源，房源信息為房屋位置英雄會6-2109，建筑面積47平方米，價(jià)格32萬元;房屋位置英雄會6-1431，建筑面積47平方米，價(jià)格35萬元?！?015年6月26日，被告通過另一家中介公司與房主簽訂了房屋買賣合同，房屋位于開發(fā)區(qū)銀座尚品6號樓公寓2109室，房屋面積47.08平方米，價(jià)款31萬元。雙方因中介傭金無法達(dá)成一致協(xié)議而訴至法院，要求被告向原告支付相應(yīng)的傭金。

【律師評析】

在審理過程中，被告在原告房屋中介公司提供的服務(wù)下，到原房主處看房后，之后又與另外一家天地源中介公司達(dá)成居間合同，也到原房主處看房，但最終被告通過天地源中介公司與原房主達(dá)成房屋買賣合同。被告接受原告提供的服務(wù)后又與另外的中介公司達(dá)成居間服務(wù)并最終簽訂房屋買賣合同的行為是否構(gòu)成“跳單”行為，存在著很大的爭議。

在現(xiàn)實(shí)生活串，隨著商品房市場的發(fā)展，出現(xiàn)了許多房屋出賣人利用多家中介公司掛牌出售同一房源信息，而中介市場不規(guī)范，從而導(dǎo)致了中介市場交易更加混亂。

“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息，繞開中介公司而與房屋出賣人達(dá)成房屋買賣合同，從而致使中介公司無法得到應(yīng)得的服務(wù)費(fèi)，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條款的約定，衡量買方是否構(gòu)成“跳單”的違約行為，關(guān)鍵是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立。這種情況，就不構(gòu)成“跳單”行為，買方就不構(gòu)成違約，也就無需再向原告支付中介傭金。

看買方是否利用該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件，這就涉及到舉證責(zé)任的問題。按照誰主張誰舉證的原則，原告作為中介公司應(yīng)承擔(dān)舉證證實(shí)：作為買方的被告確實(shí)利用此信息與天地源中介公司惡意簽訂中介合同，避免中介費(fèi)用。而原告并沒有舉證予以證實(shí)，故承擔(dān)舉證不能的法律后果。另外，本案涉案的原房主是一房數(shù)掛，掛在全市各房屋中介公司，屬于房源信息共享型，因此事實(shí)上也難以證明買方利用原告中介公司的信息、機(jī)會等機(jī)會，而且被告在與原房主簽訂合同時(shí)，確實(shí)向后一個(gè)中介公司即天地源中介公司交納了相應(yīng)的傭金，因此被告作為買房人主觀上并沒有逃避傭金的惡意。

綜上所述，原房主通過多家中介公司掛牌出售的同一房屋，原告作為房屋中介公司，并不享有涉案房屋的獨(dú)家中介權(quán)，被告通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并最終通過其他中介公司即天地源中介公司，促成了房屋買賣合同的成立。因此，根據(jù)現(xiàn)有查明的事實(shí)，無法去認(rèn)定被告利用原告中介公司的信息、機(jī)會與原房主達(dá)成房屋買賣協(xié)議，故被告不構(gòu)成“跳單”違約行為，即被告不構(gòu)成違約。

另外，原告僅為被告提供看房服務(wù)，并未履行看房確認(rèn)書約定的促使被告與房屋權(quán)屬人簽訂存量房屋買賣合同義務(wù)，并未促成合同成立，故原告請求被告按照看房確認(rèn)書約定支付居間服務(wù)費(fèi)用的主張，無法得到法律支持。如果在這個(gè)過程中需要律師的幫助，歡迎致電律霸網(wǎng)。