一、開發(fā)商延期交房購房者可以采取哪些維權措施?具體怎么做

遇到開發(fā)商延期交房或可能延期交房時，作為購房者應當根據(jù)延期交房的原因、請專業(yè)律師幫助并采取不同的措施，才能最大限度的維護自己的合法權益。

我商品房交易主要是期房交易，也就是說購房者簽訂商品房買賣合同時，商品房還不存在，正處于修建狀態(tài)，這種情況下購房本身存在很大的風險，開發(fā)商能否如期交房取決于開發(fā)商資金實力、管理能力、各建筑施工單位能否按合同完工、房地產市場行情等等。期房交易本身決定了購買期房存在一定的風險，已經是不爭的事實。這些風險主要體現(xiàn)六個方面，必須引起購房者的高度注意：

1、金融危機下樓盤爛尾的風險。在目前經濟形勢下，開發(fā)商資金普遍偏緊，于是很多項目在不符合預售的條件下便開始團購或內部認購，購房者因貪圖價格優(yōu)惠而入市，但承擔了更大的風險，如樓盤爛尾，很可能血本無歸。

2、延期交房的風險。實踐中，因為開發(fā)商的資金問題、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房的事件發(fā)生，以致消費者的利益受損。

3、虛假廣告宣傳的風險。開發(fā)商的售樓廣告經常是美麗動人的，如果僅憑售樓時開發(fā)商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數(shù)時候都會令人感到失望，入住以后就會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質大相徑庭。

4、房屋質量風險。在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質量問題也難以發(fā)現(xiàn))，因此，消費者經常會因為房屋質量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。個別開發(fā)商為追逐最大利潤，使用劣質材料或者是偷工減料，隨意降低工程質量標準，以致造成屋頂漏雨(水)、管道滲漏等質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。

5、規(guī)劃變更的風險。開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計，在配套設施、綠地、容積率、環(huán)境設施等方面隨意改動，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規(guī)避責任，開發(fā)商在與消費者簽署合同時，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴重侵害了消費者的知情權和公平交易權。

6、延期辦理產權的風險。產權是所購商品房重要的法律依據(jù)，實踐中總有個別開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產權證，致使許多消費者入住后遲遲拿不到產權證。出現(xiàn)這些問題大約有以下幾種原因：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資格(資質)、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房，以致無法辦理產權證。

正在基于期房交易的風險及特點，決定了購房者從購買商品房開始就必須關注開發(fā)商延期交房的風險：比如開發(fā)商是否按承諾工程進度完成施工，工地是否有停工情況、開發(fā)商有沒有重大涉訴導致土地或在建設工程被查封情況、開發(fā)商是否有重大違約情況、開發(fā)商是否被行政處罰的情況等等，若開發(fā)商出現(xiàn)這些情況，建議購房者聘請專業(yè)律師進行分析判斷：開發(fā)商是否能按期交房、按期辦證、是否可能成為爛尾樓等等，結合這些實際情況及時決定是否提前解除購房要求開發(fā)商退錢或繼續(xù)履行商品房買賣合同。

開發(fā)商若出現(xiàn)延期交房的情況，購房者應根據(jù)所購商品房的建設完成情況，若開發(fā)商基本完成，可要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并賠償違約金;若開發(fā)違約情況嚴重，可解除合同要求開發(fā)商退錢。至于解決方式，可以與開發(fā)商協(xié)商賠償問題或退房退款問題，若協(xié)商不成，則購房者可以根據(jù)合同約定向人民法院起訴解決雙方的爭議。若開發(fā)商已經停工且沒有繼續(xù)履行合同的能力，很有可能形成爛尾樓，購房者應及請求項目所在地建設主管部門、政府部門介入以及時解決問題。

二、開發(fā)商延期交房，購房者可以要求退房嗎?退房需要具備什么條件

開發(fā)商延期交房，購房者可以要求退房，退房的條件按合同約定執(zhí)行或按法律規(guī)定執(zhí)行：若雙方在合同有約定，出現(xiàn)合同約定的退房情形時，購房有權要求退房退款。若購房合同中未約定或約定不明，根據(jù)法律規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定，出賣人延期交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，購房者有權解除合同要求開發(fā)商退錢。

三、如果是不可抗力引起的延時交房是合理的。那這個"不可抗力"如何界定

我國《民法通則》153條規(guī)定“不可抗力，是指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況?！币罁?jù)此規(guī)定，不可抗力應表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。引起不可抗議的原因有兩種：一是自然原因，如洪水、暴風、地震、干旱、暴風雪等人類無法控制的大自然力量所引起的災害事故;二是社會原因，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁止令等引起的。《合同法》第118條規(guī)定：“當事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”

根據(jù)上述法律規(guī)定：1、不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候“不能預見”。2、不可抗力的事由影響的法律主體是購房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購房者。3、不可抗力事件是否發(fā)生，必須在一定的期限內提供的有關證明為據(jù);4、構成不可抗力免責的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方(開發(fā)商)履行“及時通知對方”和“在一定期限內提供證明“的程序和義務。只有這樣，不可抗力及其免責才能認定，否則，即使確實發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒有履行“及時通知”和“在一定期限內提供證明”的義務，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責任。

在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說，都不是不可抗力，開發(fā)商往往擴大了不可抗力的范圍。為避免開發(fā)商借口不可抗力進行推脫，建議購房者在簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議時明確約定具體的不可抗力范圍，更好的維護自身的合法權益。