判斷賣方是否有賣房資格的方法

我國(guó)法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無效，合同主體不相符簽約也無效，無效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)條款或細(xì)節(jié)、補(bǔ)充部分對(duì)簽約雙方均無法律約束力。所以，購(gòu)房者在購(gòu)房合同簽字前，首要弄清甲方是誰?他具不具備與你簽約的主體資格。作為購(gòu)房者，宜從以下六方面查驗(yàn)甲方的主體資格。

1、開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。如果你所購(gòu)買房屋，開發(fā)企業(yè)執(zhí)照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權(quán)人不一致，說明與你簽約的甲方單位有“掛羊頭賣狗肉”問題。

2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣房。賣房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人名稱要相同。賣期房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房預(yù)售許可證》;賣現(xiàn)房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房銷售許可證》。如有，則表明該房屋可以辦到產(chǎn)權(quán)證。

3、一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。有的小區(qū)一期所建造的商品房，交納了地價(jià)，取得了預(yù)售許可證，具備了合法銷售權(quán);而二期工程建造的商品房，由于未交納地價(jià)或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的就使用一期工程的預(yù)售證去預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于“不具備合同主體資格”。一旦簽上這種合同，風(fēng)險(xiǎn)自然很大。

4、總公司與分公司都擁有合法銷售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公司、子公司或者銷售公司。如與你簽訂購(gòu)房合同的甲方是該開發(fā)公司屬下的分公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司未取得該總公司正式的書面法定代表人簽字的委托文件，該分公司或銷售公司則無權(quán)銷售，更無權(quán)作為簽約甲方的主體資格簽訂購(gòu)房合同。

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機(jī)構(gòu)作為該樓盤的營(yíng)銷總代理，必須具備以下三個(gè)條件：一是該代理公司必須具有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《資質(zhì)證書》和工商行政管理部門頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書》。二是該代理公司必須具有經(jīng)工商行政部門頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，執(zhí)照的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)必須有代理營(yíng)銷房屋的項(xiàng)目。只有這樣，該中介代理公司、才具備簽訂合同的主體資格，才有權(quán)與購(gòu)房者簽訂房屋出售合同。

6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人，必須是該公司的法定代理人，公司其他人都無權(quán)簽字。也就是說，簽字人必須與該公司《執(zhí)照》上的法定代表人名字相一致，如果是銷售部經(jīng)理或營(yíng)銷員代表甲方與購(gòu)房者簽約，要取得該合同的合法有效性，必須同時(shí)附上該公司法定代表人對(duì)銷售經(jīng)理或代表簽約權(quán)的正式書面委托。

開發(fā)商賣房子需要什么證件

五證兩書

(1)、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

(2)、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

(3)、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

(4)、《建設(shè)工程開工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

(5)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

(6)、“兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

證件不齊的房子最好不要購(gòu)買

證件不全的房子最好別買，在房地產(chǎn)交易中，最常見的違規(guī)案例就是“五證”不全。預(yù)售許可證是五證的最后一關(guān)，前面四證都全了，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)發(fā)《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無效。

判斷賣方是否有賣房資格的方式文章也給大家介紹了下，你在買房的時(shí)候要是對(duì)于賣方的身份存在一定的疑慮，可以采用這些方法來判斷下，但最好能夠找專業(yè)人士幫助你分析。律霸網(wǎng)上面有律師，有需要的人們不妨來網(wǎng)站上咨詢了解清楚。