預(yù)售房所有權(quán)與期得權(quán)有何區(qū)別

從法理上看,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前提應(yīng)當(dāng)首先有房,沒(méi)有房屋便不存在所有權(quán)。當(dāng)然實(shí)踐中普遍存在預(yù)售房屋問(wèn)題,在此情形下與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房相比，消費(fèi)者確實(shí)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。如房屋質(zhì)量問(wèn)題、房屋規(guī)劃的變更問(wèn)題、房屋功能的缺失等。如果存在上述情況，消費(fèi)者在房屋交接時(shí)就可能與開(kāi)發(fā)商存在一定的糾紛，因此，許多學(xué)者都呼吁應(yīng)當(dāng)實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，取代目前的房屋預(yù)售制度。當(dāng)然，就開(kāi)發(fā)商而言，房屋預(yù)售制度可以適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)嫁其銷售風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)消費(fèi)者而言卻又不甚公平。

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為，商品房預(yù)售又稱賣樓花。商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過(guò)竣工驗(yàn)收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無(wú)法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買(mǎi)房人無(wú)法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對(duì)買(mǎi)房人而言存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。這個(gè)條件主要為了確?，F(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格合法。

(2)取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。主要為了確保現(xiàn)售商品房的用地合法。

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確保現(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。

(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收。主要為了確保現(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。主要為了保障被拆遷人的合法權(quán)益。

(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。主要為了確?，F(xiàn)售商品房達(dá)到基本使用條件。

(7)物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實(shí)。主要為了避免商品房銷售后產(chǎn)生糾紛，同時(shí)物業(yè)服務(wù)也是買(mǎi)受人決定是否購(gòu)買(mǎi)商品房的因素之一。

另外實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時(shí)應(yīng)完成房屋所有權(quán)初始登記(即取得大產(chǎn)權(quán))。商品房預(yù)售的條件為：

(1)預(yù)售人已經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。主要為了確保預(yù)售商品房用地合法。

(2)預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預(yù)售規(guī)劃手續(xù)合法。

(3)預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。這是商品房預(yù)售的關(guān)鍵條件，也是預(yù)售商品房區(qū)別于現(xiàn)售商品房的主要條件。

(4)預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。主要為了確保預(yù)售合法，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，預(yù)售房所有權(quán)是在購(gòu)買(mǎi)之后才有的，期得權(quán)是期房所得的權(quán)利，一般是沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的，以上就是相關(guān)回答，如果有其他法律問(wèn)題你可以咨詢律霸網(wǎng)的律師。