居間人雖未促成合委托人要不要支付必要的費(fèi)用

《合同法》第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。在促成房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之間，中介機(jī)構(gòu)可能已經(jīng)作了大量的前期工作，比如替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)客戶(hù)看房、提供選購(gòu)意見(jiàn)、解答買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的咨詢(xún)等等，這一規(guī)定是對(duì)中介機(jī)構(gòu)合法權(quán)益作出的保護(hù)條款，符合公平合理的原則。

從目前的審判實(shí)踐來(lái)看，《合同法》所規(guī)定的“從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”這一表述過(guò)于籠統(tǒng)，不夠清晰，缺乏可操作性。筆者認(rèn)為，為了降低法官自由裁量的風(fēng)險(xiǎn)、避免執(zhí)法不統(tǒng)一的情況，能否考慮制定一個(gè)階段性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如以中介機(jī)構(gòu)向雙方提供信息、進(jìn)行磋商談判、促成合同簽訂、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個(gè)階段的標(biāo)志，每達(dá)到一個(gè)階段即有一個(gè)階段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如全部履行居間義務(wù)的則按居間報(bào)酬收取，即便最終交易無(wú)法完成，居間人獲取必要的費(fèi)用仍然有法可依。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是指居間人和委托人約定，由居間人向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人向居間人給付報(bào)酬的合同，居間合同為有償合同。對(duì)于委托人向居間人給付報(bào)酬的條件，如果居間人和委托人簽訂的居間合同對(duì)居間費(fèi)的支付有約定，則應(yīng)依當(dāng)事人的約定作出認(rèn)定。如果居間合同沒(méi)有約定，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十六條和四百二十七條的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。因此，判決支付居間費(fèi)的依據(jù)為是否促成合同成立，而不是合同是否履行。而居間人雖未促成合同成立，但為履行居間合同而支出的必要費(fèi)用仍可請(qǐng)求委托人支付。此外，判決支付居間費(fèi)應(yīng)否考慮所簽合同的效力問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合具體案情分析。如果影響合同效力的因素是居間人為履行居間合同所提供的，則居間人不得請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬；如果影響合同效力的因素與居間人提供的服務(wù)無(wú)關(guān)，則不應(yīng)影響居間費(fèi)的支付。

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