一、賣主賣了農(nóng)村房屋后又反悔

在進(jìn)行處理時(shí)，首先我們要進(jìn)行判斷自己簽訂的合同是否有效，農(nóng)村房屋是不可以出售給城鎮(zhèn)居民的，即使簽訂了合同也是無效的，然后我們再可以根據(jù)具體的情況來進(jìn)行協(xié)商解決。

根據(jù)相關(guān)法律和政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村居民，城鎮(zhèn)購買者不能取得宅基地所有權(quán)?！暗?，如果是連環(huán)買賣，即農(nóng)村房屋可能由第一手買房人轉(zhuǎn)讓給第二手買房人，而后來又轉(zhuǎn)讓給第三手、第四手等，如果最終一手買房人系房屋所在村集體組織成員，第一手出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效時(shí)，難獲支持。同時(shí)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地的，合同訂立后買方的戶口已遷入房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，也不予支持買賣合同無效?！?/p>

法官提醒，出賣人雖能通過司法途徑確認(rèn)房屋買賣合同無效，并不等于可以獲得期望的巨額利益。買賣合同無效后，買受人有權(quán)要求出賣人賠償房屋裝修、購房款的利息等實(shí)際損失以及因房屋價(jià)格上漲而帶來的另行購房的損失。

二、農(nóng)村房屋買賣什么情況下有效

（1）購房者主體資格合法

農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。

（2）售房者的主體資格合格

賣房者必須對自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。

（3）購房者符合申請宅基地的條件

農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。

（4）買賣經(jīng)過村民委員會同意

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經(jīng)過村委會的同意。

二、農(nóng)村房屋買賣什么情況下無效

（1）產(chǎn)分離出賣

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果售房者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那房屋買賣則無效。

（2）主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人，非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效，并且房屋所有權(quán)人未經(jīng)共有人同意，私自出售房屋的，房屋買賣也是無效的。

（3）侵犯優(yōu)先購買權(quán)

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，房屋所有人出賣租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購買的權(quán)利，如果的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯，該房屋買賣無效。

（4）非法轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，這樣的房屋買賣無效。

綜合上述，小編整理有關(guān)農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)內(nèi)容。此類糾紛在進(jìn)行處理時(shí)，首先我們要進(jìn)行判斷自己簽訂的合同是否有效，農(nóng)村房屋是不可以出售給城鎮(zhèn)居民的，即使簽訂合同也是無效。更多相關(guān)法律問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。