一、轉(zhuǎn)租下的買賣不破租賃效力如何?

一般是有效的，只要是房東同意承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但是如果是不同意的，就視為承租人違反租賃合同。租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定。

所謂買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。具體規(guī)定可見(jiàn)于《合同法》229條。

二、受讓人的義務(wù)是什么?

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。

②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對(duì)租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。

③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時(shí)，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實(shí)現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個(gè)表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無(wú)和長(zhǎng)短，依原約定，受讓人無(wú)單方面變更的權(quán)利。

三、承租人的義務(wù)是什么?

①保管租賃物的義務(wù)。出租人承擔(dān)修繕或瑕疵擔(dān)保義務(wù)是以毀損非基于承租人的原因，而承租人享有對(duì)租賃物的占有權(quán)，對(duì)保管租賃物有便利的條件，其應(yīng)負(fù)善良管理人的注意義務(wù)，承租人因未盡善良管理人的義務(wù)致租賃物有毀損或滅失的，乃基于自身的原因，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

②支付租金的義務(wù)。

③返還租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系結(jié)束時(shí)，承租人喪失對(duì)租賃物的占有權(quán)，受讓人恢復(fù)所有權(quán)的圓滿狀態(tài)，可基于物權(quán)權(quán)能請(qǐng)求承租人履行租賃物返還的義務(wù)。

買賣不破租賃原則適用之前，不動(dòng)產(chǎn)的出賣人應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)之上存在的所有的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如實(shí)告知買受人，如果是不告知，不履行先合同義務(wù)的，不動(dòng)產(chǎn)的買受人愛(ài)不動(dòng)產(chǎn)交付登記之后，因?yàn)槌鲑u方的義務(wù)不履行而遭受損害的，買受人有權(quán)要求出賣方進(jìn)行賠償。

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