開發(fā)商土地抵押后能否辦理土地證

依據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，未取得土地使用權(quán)的土地是不能抵押的，所以開發(fā)商應(yīng)該是取得土地使用權(quán)，然后才能辦理抵押，不是先抵押后辦理土地使用證。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百八十條?債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附著物;

(二)建設(shè)用地使用權(quán);

(三)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);

(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通運(yùn)輸工具;

(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

第一百八十四條?下列財產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權(quán);

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的前提

1、抵押人是該幅土地的使用權(quán)人。亦即土地抵押合同的抵押人必須對抵押的土地享有使用權(quán)，不享有土地使用權(quán)的人，不能對土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。

2、抵押的土地使用權(quán)通常是有償取得的。經(jīng)劃撥取得土地使用權(quán)的，如符合下列條件，并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的，其劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以抵押：

(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;

(2)領(lǐng)有國有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;

(4)依照法律規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或以出租所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金的。

3、土地使用權(quán)抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

4、土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物也應(yīng)隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。

5、抵押人必須未喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)若因使用期限屆滿或被國家依法收回而不復(fù)存在的，不得抵押。

6、土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。

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