一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛如何確定損失

我國(guó)法律和司法解釋均無(wú)具體的規(guī)定，可參照國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定如下認(rèn)定原則：

1、如果雙方當(dāng)事人對(duì)房屋升值的差價(jià)損失能夠通過(guò)協(xié)商確定的，則按照其約定;

2、如雙方當(dāng)事人不能協(xié)商確定的：

(1)原則上可比照最類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋升值的損失;

(2)無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋升值的差價(jià)損失。

3、認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約的買(mǎi)受人的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方開(kāi)發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。

4、守約的買(mǎi)受人損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約的開(kāi)發(fā)商能預(yù)見(jiàn)的因房屋升值而產(chǎn)生的差價(jià)。

我國(guó)《合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

二、司法審判和商事仲裁中委托評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)該如何確定

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，從雙方簽約到作出裁判，時(shí)間跨度長(zhǎng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)眾多，不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房?jī)r(jià)又不盡相同(房?jī)r(jià)上漲較快的時(shí)候甚至差別很大)，采用不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估值將直接影響損失數(shù)額的確定。作者所在的律師團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)辦理房地產(chǎn)糾紛案件(訴訟、仲裁)，結(jié)合多年辦理此類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，如果能夠遵照以下原則，既符合法律規(guī)定，又能夠兼顧各方合法權(quán)益：

1、公平性

無(wú)論是擁有合同解除權(quán)的一方行使解除權(quán)，或者是因雙方均同意解除而達(dá)成解除合同的合議，亦或是原告(申請(qǐng)人)提起包含解除合同的訴訟請(qǐng)求(仲裁申請(qǐng))，這些時(shí)點(diǎn)都會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人(索賠權(quán)利人，擁有合同解除權(quán)的權(quán)利人)已經(jīng)知道或者應(yīng)該知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，涉案房屋的交易已經(jīng)不可能完成。由于違約方的違約行為給非違約方造成的房屋差價(jià)損失也應(yīng)該計(jì)算到這個(gè)時(shí)點(diǎn)為止，此后房屋價(jià)格繼續(xù)上漲所帶來(lái)的差價(jià)(損失)則為擴(kuò)大部分，按照合法、公平的原則，確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)該首先考慮合同解除(通知解除、協(xié)商解除、行使訴權(quán)解除)的期日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

2、有利性

司法實(shí)踐中，案件的具體情況千差萬(wàn)別，有些案件無(wú)法確定合同解除時(shí)間，在起初訴求的時(shí)候，一開(kāi)始也是要求繼續(xù)履行的，原告(申請(qǐng)人)最后變更為解除合同、賠償房屋差價(jià)損失等。

類(lèi)似這種情況下，認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，宜將原告(申請(qǐng)人)變更請(qǐng)求的時(shí)間確定為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

3、綜合性

除此之外，在確定委托評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)的時(shí)候，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等合理確定。

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