自營超市拆遷能否適用商業(yè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

家住山東濰坊的謝某在村口的自家臨街宅基地上經(jīng)營一家小超市已近20年，且辦理了營業(yè)執(zhí)照，這么多年來超市雖小但收入穩(wěn)定足以維持一家人的日常開銷。去年年末，謝某接到通知說其經(jīng)營超市的房屋位于316國道建設(shè)的拆遷范圍內(nèi)，拆遷方提出按照住宅給予拆遷補(bǔ)償，而謝某則主張拆遷房屋為商業(yè)用房，兩方由此產(chǎn)生糾紛。

眾所周知，在國有土地上的沿街用房基本都是正規(guī)的商服用房，產(chǎn)生的爭議很少，但在集體土地上的沿街用房往往是情況復(fù)雜難以處理，具體說來其可以分為以下幾種形態(tài)：
(1)有集體建設(shè)用地使用權(quán)證，當(dāng)中注明的用途性質(zhì)為住宅，但實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營的用房；

(2)客觀現(xiàn)實(shí)自然形成，即本身不是沿街用房，但房屋前面修路，房屋可做經(jīng)營之用，隨著時(shí)間推移自然形成的用房；

(3)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的用房，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分此地為超市一條街或者建材一條街等，即本身經(jīng)過鄉(xiāng)、村的統(tǒng)一規(guī)劃，但是未取得相關(guān)部門的建筑以及土地審批手續(xù)；

(4)自建宅基地，如農(nóng)家樂飯莊、農(nóng)家樂住宿等；

(5)集體企業(yè)改制，即之前是鄉(xiāng)辦或村辦企業(yè)，被一次性買斷的這種商鋪用房。

在拆遷補(bǔ)償中，沿街商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比住宅要高幾倍甚至十幾倍，此時(shí)被拆遷一方往往主張按照商業(yè)用房補(bǔ)償，而拆遷一方則主張房產(chǎn)證是住宅用地、宅基地，要按照住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，從而產(chǎn)生很大爭議，雙方無法達(dá)成一致。根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，必須持有商業(yè)用地的準(zhǔn)入手續(xù)，也就是向相關(guān)部門申請(qǐng)審批的相關(guān)文件，之后建筑房屋也取得了商業(yè)用房的房屋所有權(quán)手續(xù)，這些手續(xù)皆齊全才能得到相應(yīng)的商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償。但實(shí)踐操作往往和理論有一定的差距，不能完全吻合，若是集體土地上的沿街房屋符合以下特征，則被拆遷人可以向拆遷方主張于己有利的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

第一，具有沿街性和商業(yè)位置優(yōu)勢，滿足商業(yè)用地的價(jià)值取向；

第二，取得法律所允許的相關(guān)經(jīng)營手續(xù)，如營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等；

第三，具有持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營行為，也就是滿足常識(shí)所認(rèn)定的商業(yè)用地的形態(tài)；

第四，不能屬于臨時(shí)搭建、嚴(yán)重違章建筑，

根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定08年以后建設(shè)且未取得相關(guān)手續(xù)的房屋屬于違章建筑。

由此可見，上述案例中謝某在自家宅基地上所經(jīng)營的小超市符合一定標(biāo)準(zhǔn)，可以在談判中向拆遷方主張適用商業(yè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，通過上述案件的分析在，自營的超市如果是依法取得營業(yè)執(zhí)照的，并且符合營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)的，是可以主張商業(yè)用房賠償?shù)?。如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。