性質(zhì)

第一、居住權(quán)作為一種獨立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)。由于居住權(quán)人可以對房屋直接行使其權(quán)利，但房屋所有人并無為之有積極作為的義務(wù)，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時，又由于居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。

第二、居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。因為羅馬法設(shè)立該制度的初衷就是：隨著“無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)?！惫史ㄈ嘶蚱渌欠ㄈ藞F體(如合伙團體)不可以成為居住權(quán)主體居住權(quán)，其主體范圍具有有限性。

第三、居住權(quán)的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國物權(quán)法征求意見稿就明確規(guī)定：居住權(quán)的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。

第四、居住權(quán)是因居住而對房屋進(jìn)行使用的權(quán)利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設(shè)定的權(quán)利。居住權(quán)人只能把所取得的房屋用于生活需要，對房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)雙方當(dāng)事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

第五、居住權(quán)具有時間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點也是居住權(quán)的一項重要特征。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規(guī)定，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。這是因為居住權(quán)是用來供沒有房屋的人居住的，所以權(quán)利人對房屋的居住權(quán)如果沒有約定的話，應(yīng)當(dāng)理解為與其生命共始終。

第六、居住權(quán)一般具有無償性，居住權(quán)人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。這也是由居住權(quán)的性質(zhì)、本質(zhì)而決定了其應(yīng)當(dāng)是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低于租金，否則也就無設(shè)立之必要。第七、居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。在羅馬法中，“人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，但權(quán)利的行使則可以轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓某年對某土地的收獲權(quán)。就人役權(quán)的性質(zhì)而言，它不能與權(quán)利人相分離，故權(quán)利人死亡，其權(quán)利即行消滅?！蹦壳埃谥袊?，對居住權(quán)中是否包含租賃權(quán)，學(xué)者們意見還有紛爭。

婚前房子配偶有永久居住權(quán)嗎

案例1

婚前房產(chǎn)，遺囑未留給妻子，丈夫亡后她是否有居住權(quán)

老人的房子，轉(zhuǎn)到一個兒子名下。因本質(zhì)上此房是老人的財產(chǎn)，所以兒子在婚前留下遺囑：萬一將來自己死亡，將房產(chǎn)分配給自己的兄弟姊妹來繼承。不久后他結(jié)婚。問題：①萬一他死亡，此關(guān)于房子的遺囑，在有了妻子后是否仍然有效，即房子仍由其兄妹繼承。②萬一他死亡，若妻子雖無繼承權(quán)，但是否在其死亡后仍有居住權(quán)(在男方家人不同意的情況下)③若女方婚前有房子，居住權(quán)如何?若女方稱婚前無房，搬出去無處住，居住權(quán)如何?

律師：首先，房子是婚前過戶的還是婚后過戶的;其次，如果是婚前，那么房屋屬于您的婚前個人財產(chǎn)，協(xié)議有效。反之，則無效。

案例2

我是再婚，配偶去世后我有居住權(quán)嗎，房子是他婚前所購買

律師：假如你們是登記結(jié)婚的，你是他的妻子，只要不改嫁，就有永久的居住權(quán)，同時雖然房子是他婚前財產(chǎn)，可他已經(jīng)去世了，房子作為遺產(chǎn)，你與他父母、子女都有繼承權(quán)。

如果夫妻雙方?jīng)]有離婚的話，在另一方同意的情況下是有永久居住權(quán)的，但是沒有所有權(quán)。如果房子所有者死亡或者是離婚了，就另當(dāng)別論了。如果您的問題比較復(fù)雜，我們律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您前來進(jìn)行法律咨詢。