在建工程抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)分別是指什么？在建工程抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有什么關(guān)系？針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，律霸小編整理了在建工程抵押權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的知識(shí)，請(qǐng)閱讀下面的文章了解。

按照建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)在建工程抵押的定義是：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。此類(lèi)抵押也須履行抵押登記手續(xù)，該抵押還需履行相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù)(如國(guó)有資產(chǎn)應(yīng)有國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，有限公司應(yīng)通過(guò)股東大會(huì)批準(zhǔn));所謂建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是《合同法》第 286條規(guī)定的，是指發(fā)包人有接受竣工工程并支付價(jià)款的義務(wù)，發(fā)包人未按照約定的時(shí)間和數(shù)額支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理的期限內(nèi)支付價(jià)款，發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以通過(guò)訴訟申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。當(dāng)然建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的除外。這種方法實(shí)際上是對(duì)規(guī)定了承包方對(duì)建設(shè)工程有留置權(quán)，留置權(quán)和抵押權(quán)一樣是合同擔(dān)保的一種形式，它是債權(quán)人占有債務(wù)的財(cái)物，當(dāng)債務(wù)人超過(guò)約定期限而不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)扣留這項(xiàng)財(cái)務(wù)，經(jīng)過(guò)一定的盤(pán)限期仍不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)將它折價(jià)受償或其拍賣(mài)(變賣(mài))就賣(mài)得的價(jià)款優(yōu)先受償。

該兩個(gè)概念的最大的區(qū)別在于“在建工程抵押權(quán)”(以下稱(chēng)抵押權(quán))是雙方當(dāng)事人自行約定并必須經(jīng)登記才有對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)，而“工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”(以下稱(chēng)優(yōu)先受償權(quán))是法定的無(wú)須履行任何手續(xù)的;抵押權(quán)是在施工過(guò)程中隨時(shí)可以產(chǎn)生的，但一旦設(shè)定后即不管設(shè)定之后新增加的投資部分，優(yōu)先受償權(quán)則是必須是發(fā)生在發(fā)包人不能按時(shí)支付工程款經(jīng)承包人催告而發(fā)包人依然未支付的情況下才發(fā)生的，且優(yōu)先受償權(quán)可以排除抵押權(quán)的優(yōu)先受償。因此，抵押權(quán)在此處于弱勢(shì)。其實(shí)，作為抵押權(quán)人的債權(quán)銀行和作為承包方的施工企業(yè)在一定環(huán)境下都處于弱勢(shì)。

債權(quán)銀行將貸款放給發(fā)包方后，無(wú)力也不可能去監(jiān)控發(fā)包方的資金使用，且如今發(fā)包方往往多頭開(kāi)戶(hù)，融資渠道多多，本身就難以知道其前期完成的投資是否確系其自有資金完成，所以有效辦法就是設(shè)置抵押權(quán)—無(wú)論你先前有多少債務(wù)，反正我有抵押權(quán)就不怕，但是貸款放下去，若款項(xiàng)沒(méi)有或很少流到在建工程上去，而是由承包方帶著資金來(lái)完成的(當(dāng)然帶資是應(yīng)發(fā)包方的要求)，而發(fā)包方拿著錢(qián)去圈更多的地或投資其他行業(yè)，那么這個(gè)抵押權(quán)就形同虛設(shè)，因?yàn)閷脮r(shí)項(xiàng)目的資金鏈斷裂后，抵押權(quán)讓位于優(yōu)先受償權(quán);同樣，作為承包方的施工企業(yè)若仗著優(yōu)先受償權(quán)的尚方寶劍，大膽的墊資，或不及時(shí)主張權(quán)利 ，那么等到發(fā)包方將開(kāi)發(fā)的物業(yè)通過(guò)預(yù)售等方式銷(xiāo)售給了他人，而發(fā)包方的回籠資金又轉(zhuǎn)移到其他地方，優(yōu)先受償也成了一句空話(huà)。因此，抵押權(quán)銀行和承包方在大部分時(shí)間是對(duì)立的，同時(shí)他的風(fēng)險(xiǎn)控制并非萬(wàn)無(wú)一失。

為最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)，他們需要對(duì)立下的統(tǒng)一，唯一辦法就是解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。本人曾經(jīng)為一件非訟法律事務(wù)所提供這樣一個(gè)設(shè)計(jì)，浙江某地有個(gè)旅游勝地項(xiàng)目主在此建造一座三星級(jí)的賓館，因資金較少，進(jìn)度款拖欠嚴(yán)重，承包方扔下個(gè)“半拉子”工程走了，但承包方已向法院提起訴訟并查封該項(xiàng)目，銀行也因?yàn)橐逊帕诵┵J款而被套，若拍賣(mài)則又怕成交價(jià)上不去或甚至沒(méi)人接盤(pán)，為盤(pán)活資產(chǎn)項(xiàng)目主與本人的顧問(wèn)單位—一家建筑承包商，協(xié)商要求承包商帶資將該工程施工完畢。我得知此事后，與承包商、銀行一起考察了項(xiàng)目，一致認(rèn)為值得扶持，但資金必須封閉運(yùn)作。于是銀行、發(fā)包方、承包方簽訂一份三方協(xié)議，約定承包方先墊一部分資金，將發(fā)包方原來(lái)的債務(wù)先還部分，原施工單位考慮到利益受損不大同意發(fā)包方將銀行辦理在建工程抵押，同時(shí)銀行在最高額度授信內(nèi)貸款約發(fā)包方，但發(fā)包方書(shū)面指示銀行將貸款直接劃給承包方，劃款的時(shí)間與發(fā)包方和承包方簽訂的施工合同所訂的進(jìn)度款支付時(shí)間相同，現(xiàn)在項(xiàng)目已建成，三方均感覺(jué)滿(mǎn)意。由此可見(jiàn)，抵押權(quán)銀行與承包方的信息共享，相互協(xié)助是確保資金安全的最好辦法。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，要根本解決抵押權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)既對(duì)立又統(tǒng)一的矛盾的聯(lián)結(jié)點(diǎn)在于獨(dú)立的、自律的工程測(cè)量師階層的出現(xiàn)，由發(fā)包方和承包方共同聘請(qǐng)工程測(cè)量師對(duì)工程的進(jìn)度進(jìn)行客觀、公正的測(cè)量，測(cè)量信息可以為抵押權(quán)設(shè)置提供可靠的依據(jù)和權(quán)限界定，也可以使發(fā)包方未按約定進(jìn)度付款，承包方未按合同約定進(jìn)度施工，有了明確的證據(jù)，發(fā)包方可以此證據(jù)追究承包方的工期違約責(zé)任，承包方可以此證據(jù)追究發(fā)包方的窩工損失，如此，則建筑市場(chǎng)必然大治，我們共同期待著這一天的到來(lái)。

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