房產(chǎn)有抵押有查封可以強制過戶嗎

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《擔保法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?/p>

從《擔保法》的規(guī)定來看，抵押期間，抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為應為無效。但從房產(chǎn)的角度來看，在房產(chǎn)抵押登記期間，是無法辦理過戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過戶，又能優(yōu)先保證抵押權，這種簽約行為未必會侵犯抵押權人的利益。所以，在司法實踐中對于這種情況的合同效力和操作，實際上并不是一律認定無效的。

《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?/p>

從最高院的這個司法解釋可以看出兩個重要觀點：一是發(fā)生這種轉(zhuǎn)讓抵押物的情況，得優(yōu)先保護抵押權；二是受讓人可以選擇代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆?，消滅抵押權?/p>

也就是說，以被設定抵押權的房產(chǎn)為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，可以有效。就這個觀點，《物權法》給出了更明確的結(jié)論。

《物權法》第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！?/p>

抵押期間的房產(chǎn)買賣既然不宜直接認定無效，但設定抵押期間的房產(chǎn)未給抵押權人同意又無法過戶，如果買受人也不愿意代為清償債務，又該怎么處理呢?上述法律及司法解釋并未給出明確的結(jié)論，在實踐處理中各地處理也不太一樣，針對這個問題，在北京的司法實踐中，法院通常是如何處理的呢?依據(jù)北京高院的意見，總結(jié)起來，有以下幾點：

1、房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

2、?出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持；

3、出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

4、法院可以根據(jù)案件具體情況征詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

根據(jù)以上內(nèi)容的相關回答可以得出，如果房產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)被法院方面查封了一般所涉及到的處理會有相應的影響，因為這個時候的房屋所有權就暫時由法院方面進行接手，所以不能強制過戶，如果您還有相關法律咨詢可以致電律霸網(wǎng)在線律師解答。