共有人轉(zhuǎn)讓其份額時，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，其他共有人可以通過替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)而取得債務(wù)人享有的不動產(chǎn)份額。抵押是以物的交換價值作為擔(dān)保，抵押權(quán)人并不取得、占有抵押物。因此，擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立，并不妨礙抵押人對抵押物的使用。其次，除有特別約定外，按份共有人享有轉(zhuǎn)讓其份額的權(quán)利。故其抵押其份額，亦無不可。綜上，不動產(chǎn)共有人就其份額設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，并不影響其他共有人的權(quán)利。故，只要雙方依法辦理了抵押登記，債權(quán)人即對債務(wù)人的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)份額享有抵押權(quán)。此外，債務(wù)人就他人享有的份額設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的，債權(quán)人基于對不動產(chǎn)登記的信任，與債務(wù)人辦理抵押登記的，可以取得抵押權(quán)。債務(wù)人應(yīng)就其無權(quán)處分行為給其他共有人造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。

依據(jù)《擔(dān)保法》第五十三條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以通過折價、變賣、拍賣等方式實現(xiàn)其抵押權(quán)。但在抵押物為按份共有的不動產(chǎn)時，抵押權(quán)的實現(xiàn)不得對抗不動產(chǎn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

按份共有房產(chǎn)的處分

按份共有的各個共有人有權(quán)處分自己的份額；但在轉(zhuǎn)讓時，其它共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。由此可知，按份共有房產(chǎn)處分房產(chǎn)時，無須取得其它共有人的同意，但公開轉(zhuǎn)讓時應(yīng)告知其它共有人。我們常見的房產(chǎn)處分是抵押和轉(zhuǎn)讓。按份共有人只能就自己的份額進(jìn)行抵押，無須征得其他共有人的同意，也無須告知其他共有人。當(dāng)債務(wù)無法清償要實現(xiàn)抵押權(quán)時，如果采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處分抵押物，則共有人應(yīng)告知其他共有人，其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果采取拍賣等公開方式處分抵押物，則價高者獲得抵押物。此時，受讓人與原按份共有人繼續(xù)共有該房屋。

但是，有一種比較特殊的按份共有房產(chǎn)即合伙企業(yè)房產(chǎn)，其處分不同于一般的按份共有房產(chǎn)。根據(jù)《合伙企業(yè)法》，合伙企業(yè)成立時，合伙人可以以其所有的房產(chǎn)作為出資入伙。合伙人的出資為合伙企業(yè)的財產(chǎn)，企業(yè)的房產(chǎn)由全體合伙人共同使用和管理。處理合伙企業(yè)的財產(chǎn)必須經(jīng)全體合伙人同意，合伙人以其在合伙企業(yè)中的房產(chǎn)份額出資的，必須經(jīng)其他合伙人一致同意。由此可見，如果合伙人各自出資共同購買房產(chǎn)，則他們按份共有房產(chǎn)，但房產(chǎn)應(yīng)登記為合伙企業(yè)所有。可以這么理解：形式上，該房產(chǎn)為企業(yè)房產(chǎn)：但實質(zhì)上，該房產(chǎn)由各合伙人按份共有。但這種按份共有房產(chǎn)的表現(xiàn)形式與處理方式與通常意義上的按份共有有著很大的不同之處，這種合伙企業(yè)房產(chǎn)的權(quán)屬登記在此不作深入討論。

以上小編整理了關(guān)于按份共有房屋抵押的問題，在處理按份共有房屋時一定要考慮到共有人的合法權(quán)益，以及共有人的優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于按份共有房屋抵押的問題，如果你的情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。