開發(fā)商欺詐賣房是否適用消法雙倍返還

大連一購房者以開發(fā)商故意隱瞞事實真相，誘導(dǎo)消費者簽訂商品房銷售合同，購買其以假充真、以次充好的“問題房”構(gòu)成欺詐為由，曾獲得全國首例適用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第49條作出的房屋買賣雙倍賠償?shù)呐袥Q。盡管此后，該案被發(fā)回重審，并以“一審判決事實不清，適用法律不當(dāng)”判消費者敗訴，但買房被騙，能否依照《消法》第49條獲得雙倍賠償?shù)膯栴}在當(dāng)?shù)啬酥寥珖l(fā)了廣泛地爭議。

此后在全國各地又先后出現(xiàn)了多個以買房被騙為由，請求法院、檢察院依《消法》第49條規(guī)定給予購房者雙倍賠償?shù)陌讣?。在這些案子中，均以法院判決事實不清、證據(jù)不足、適用法律錯誤為由，對全國首例房屋買賣雙賠案及當(dāng)?shù)赝跀≡V的兩起購房雙賠案已依法提出抗訴。近期，當(dāng)?shù)胤ㄔ簩⒃谒痉C關(guān)監(jiān)督下重新審判;山東首例商品房雙倍索賠案消費者一審勝訴，但二審前景尚不明朗;北京的雙倍索賠案未能得到法院支持，法院方面的理由是，“商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人得益的明顯失衡，違背《民法》的公平原則”;吉林的購房雙賠案在近日獲得了適用《消法》第49條的雙賠判決。從目前看，全國尚無一例已生效的判決，但由此引發(fā)的對商品房買賣欺詐行為要求依法“退一賠一”的呼聲在全國已越來越強。

最近，上海市人大常委會首次審議了《上海市消費者權(quán)益保護條例(修訂草案)》，對有缺陷商品的召回制度作了詳細(xì)規(guī)定，并對大宗商品如汽車和商品房的銷售欺詐行為作出可進行雙倍賠償?shù)拿鞔_規(guī)定。上海的這一舉動可謂“一石激起千層浪”，使商品房欺詐“退一賠一”的問題成為全國及社會各界更為關(guān)注的焦點。近來，上海、山東、大連、北京等地司法界、房地產(chǎn)界、政府部門的有關(guān)人士對此展開了激烈地爭論。

聲音一：《消法》第49條不適用于商品房

目前不少法院的意見認(rèn)為，商品房買賣不適用《消法》第49條。其理由有三：

一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時制定的“產(chǎn)品質(zhì)量法”明文規(guī)定不包括建筑物。

二是商品房作為不動產(chǎn)與作為動產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。

三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數(shù)十上百萬，如判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡。

聲音二：商品房買賣欺詐適用《消法》49條

近日，北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護專業(yè)委員會召集全國人大法制工作委員會、中消協(xié)、中國社科院法學(xué)所、北京市房協(xié)、北京市消協(xié)的權(quán)威人士，對商品房買賣是否適用《消法》、商品房消費欺詐適用《消法》雙倍賠償是否違背《民法》的公平原則、如何認(rèn)定商品房交易中的欺詐行為、商品房消費者的權(quán)利和法律保護等問題進行了熱烈、深入地論證、探討。這些來自各領(lǐng)域的專業(yè)人士一致認(rèn)為，商品房買賣欺詐完全適用《消法》第49條。

當(dāng)年曾經(jīng)參與擬訂《消法》的全國人大法制工作委員會巡視員、中華全國律協(xié)業(yè)務(wù)委員會顧問何山認(rèn)為，商品房就是商品，而只要是商品就應(yīng)納入《消法》的范圍。對此存在的長時間爭論，顯而易見有其他東西摻雜其中。商品房買賣是否適用《消法》第49條，主要涉及商品房買賣中是否存在欺詐。

何山對一些人提出的商品房買賣金額大，雙倍返還顯失公平的論調(diào)給予否定。他提出，開發(fā)商是因自己的欺詐行為釀成的“雙賠”苦果，給予消費者幾十萬、上百萬的賠償與開發(fā)商成千上億的資產(chǎn)相比，并非顯失公平。

中國社會科學(xué)院法學(xué)所副研究員、北京仲裁委員會仲裁員劉俊海說，立法機關(guān)在1999年制訂《新合同法》時，沒有把商品房列在商品之外。其第113條第二款中明確談到：“經(jīng)營者出售的商品或提供的服務(wù)有欺詐行為的，適用《消法》的規(guī)定”，實際又重申了《消法》第49條，而且，沒有將商品房劃在適用范圍外，將不動產(chǎn)放在《消法》第49條外顯然不正確。

劉俊海認(rèn)為，對《產(chǎn)品質(zhì)量法》的認(rèn)識上，應(yīng)分清“商品”和“產(chǎn)品”兩個不同概念，由于該法所調(diào)整的范圍是生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域里的經(jīng)營消費關(guān)系，這并不能說明商品房欺詐不適用于《消法》第49條。劉俊海同時提出，將“開發(fā)商違約，銀行賠錢”的說法用以阻止商品房買賣欺詐實行“雙賠”從根本上是錯誤的，依照法律，開發(fā)商違約，銀行可以通過擔(dān)保手段追究保證方的責(zé)任，將貌似相關(guān)的問題牽在一起，無異于攪渾水。

劉俊海認(rèn)為，買房的消費者遭受欺詐，承擔(dān)的風(fēng)險很大，其依法享有的權(quán)利救濟不能無故予以限制。同理，從事欺詐的開發(fā)商獲利空間大，讓其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任沒有什么不公平。

專家們認(rèn)為，大多數(shù)開發(fā)商不應(yīng)對《消法》第49條過于敏感，在房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律、法規(guī)逐漸完善，市場走向進一步成熟的今天，《消法》第49條的作用如同一支懸于空中的“達(dá)摩克斯劍”，聲討的是“害群之馬”，保護的是大多數(shù)誠信企業(yè)。這支利劍對拉動經(jīng)濟、建立行業(yè)信用的意義巨大。

哪些行為構(gòu)成商品房買賣欺詐

房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)進入商品開發(fā)的時間還不是太長，開發(fā)過程中受其他一些方面的制約較多，當(dāng)前執(zhí)行《消法》第49條，操作上有一定困難。如何認(rèn)定商品房交易中的欺詐行為也是一個難點。

專家們認(rèn)為，在商品房買賣中，應(yīng)是指經(jīng)營者故意隱瞞真相，妨礙消費者取得產(chǎn)權(quán)的情況。如：不具備開發(fā)資格、“五證”不全、編造虛假文件，或故意隱瞞影響消費者正常使用的重大質(zhì)量問題，致使合同無效或?qū)?a href='http://m.shkps.cn/weiyue/4.html' target='_blank' data-horse>根本違約的行為。

針對以往許多法院認(rèn)為由于售樓廣告、沙盤錄像、照片等沒有放進商品房買賣合同中，而不構(gòu)成要約承諾的情況，法律界人士認(rèn)為，開發(fā)商對其開發(fā)項目在綠化率、配套設(shè)施等方面的說明，包括樓書、沙盤、廣告，均應(yīng)為要約承諾。

何山強調(diào)，在《合同法》中已有明確規(guī)定，商品房廣告在內(nèi)容符合要約時視為要約。為進一步明確這一問題，今后應(yīng)該將這部分內(nèi)容寫進商品房買賣合同中。

中消協(xié)王前虎認(rèn)為，開發(fā)商推托主觀故意的行為，如：明知檢測機構(gòu)測量有誤，但故意不糾正，也應(yīng)屬于欺詐行為，提供虛假檢測報告的部門同樣應(yīng)該承擔(dān)“雙賠”的責(zé)任。對開發(fā)商欺詐行為所關(guān)聯(lián)的中介機構(gòu)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)連帶責(zé)任。

雙賠外還應(yīng)增加懲罰條款

消協(xié)及法律界的專家們認(rèn)為，參照國際上的做法，眼下，國內(nèi)實行的“退一賠一”的做法并非很嚴(yán)厲的罰則。

從市場面上看，商品房銷售中的問題十分嚴(yán)重。中消協(xié)方面的數(shù)據(jù)表明，商品房投訴量已連續(xù)6年遞增，近3年來，消費者對商品房的投訴量所占比重很大，已成為重點。2000年為22000件(包括建材)，2001年，同比上升13。1%，為25000件，今年1-6月，對商品房單項的投訴已達(dá)6727件，如果算上建材方面的投訴，比2001年同期上升83。3%。

專家們認(rèn)為，整治市場要靠法規(guī)、要靠制度。當(dāng)企業(yè)誠信的利益大于違法的利益時，企業(yè)才會自覺建立其信用。因此，在當(dāng)前，除實行“雙賠”外，還應(yīng)適當(dāng)增加懲罰性條款。實現(xiàn)“雙賠”，只是我國消費者保護史上邁出的重要的一步。

律協(xié)想拿出點“硬東西”

基于商品房交易中的諸多問題，不少人建議律協(xié)消費者權(quán)益保護專業(yè)委員會應(yīng)該幫助廣大消費者做好商品房消費欺詐的事前防范工作。

消協(xié)和法學(xué)界的專家們提議，應(yīng)由律協(xié)從各項法律、法規(guī)的適用角度，在征求工商局其他相關(guān)部門以及開發(fā)商的意見后，為消費者推薦一個透明度更強的商品房買賣合同文本。

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