一、建筑工程發(fā)包人條件是什么

　　1.必須具有籌建許可證

　　根據(jù)《企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則》第57條規(guī)定，登記主管機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)籌建登記的企業(yè)，在核準(zhǔn)登記后核發(fā)《籌建許可證》。一般認(rèn)為，未領(lǐng)取籌建許可證的，不具有簽訂建設(shè)工程合同的相應(yīng)權(quán)利能力和行為能力。

　　2.必須辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　通過(guò)該規(guī)定可以看出，建設(shè)工程發(fā)包人取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是其對(duì)外發(fā)包的基本條件。

　　3.必須辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。因此，建設(shè)單位如果沒有用地批準(zhǔn)手續(xù)，也就沒有資格與施工單位簽訂施工承包合同。

　　4.必須具有建設(shè)工程所在地塊的立項(xiàng)批文。

　　二、如何確定建設(shè)工程的發(fā)包人

　　1.如何準(zhǔn)確分析判斷建設(shè)工程的發(fā)包人。

　　建設(shè)工程的發(fā)包人是指在建設(shè)工程合同中，具有工程發(fā)包主體資格和支付工程價(jià)款能力的當(dāng)事人以及取得該當(dāng)事人資格的合法繼承人。作為合格的發(fā)包人應(yīng)具有法人資格或者對(duì)外能獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任，發(fā)包工程時(shí)需持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證等證件。建設(shè)工程項(xiàng)目依法應(yīng)報(bào)建、立項(xiàng)、審批，辦理相關(guān)手續(xù)，建設(shè)單位辦理合法的手續(xù)后，才能對(duì)工程對(duì)外發(fā)包。如何準(zhǔn)確判斷建設(shè)工程的發(fā)包人，首先，應(yīng)審查是否具備一個(gè)發(fā)包人的主體資格，是否具有建設(shè)工程項(xiàng)目的合法手續(xù);其次，審查各種審批文件上的建設(shè)單位的主體是否與發(fā)包人的主體相一致。作為建設(shè)工程的發(fā)包人應(yīng)具有合法性，才能成為法律意義上的發(fā)包人。

　　在建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)方主體資格上，我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，還作出的一些具體要求的規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第九規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”從此規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在具體開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在開發(fā)項(xiàng)目主體資格合法的基礎(chǔ)上作為發(fā)包人對(duì)外發(fā)包工程時(shí)，也才可能是合法的發(fā)包人。實(shí)際建設(shè)工程項(xiàng)目中，有的是合作建設(shè)項(xiàng)目，一方出資，另一方出地等情況，在確定發(fā)包人主體資格上，要具體分析。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。”合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有的合作各方共同組成新的法人實(shí)體;有的合作各方組成合伙性質(zhì);有的合作各方僅為協(xié)作性質(zhì)。在判斷合作各方誰(shuí)具有發(fā)包主體資格時(shí)，要從合法性上來(lái)判斷，是否具合法有開發(fā)資質(zhì)，手續(xù)是否完備。

　　2.承發(fā)包糾紛中的確定發(fā)包人作為被告的范圍和依據(jù)。

　　承包人在簽訂建設(shè)工程承包合同時(shí)，有些因?qū)彶榘l(fā)包人主體資格不嚴(yán)，在發(fā)包人主體資格都沒有搞清楚時(shí)，就簽訂了建設(shè)工程承包合同，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，不知以誰(shuí)為被告起訴對(duì)自己更有利，更能維護(hù)合法的利益。有明確的被告是提起訴訟的條件之一，要提起訴訟，就要解決被告的訴訟主體資格問(wèn)題。建設(shè)工程承發(fā)包糾紛中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因拖欠工程款、質(zhì)量、工期、造價(jià)確定等問(wèn)題發(fā)生糾紛，當(dāng)發(fā)生糾紛后，承包人如何選擇確定誰(shuí)作為被告，就顯得尤為關(guān)鍵。有時(shí)承包合同中的發(fā)包人與實(shí)際上的發(fā)包人不是同一個(gè)主體，有些是合格的主體，有些不是合格的主體，確定發(fā)包人作為被告，應(yīng)從簽訂合同的主體、合同的權(quán)利和義務(wù)、與合同的關(guān)系、民事責(zé)任承擔(dān)及法律適用等方面來(lái)考慮?？梢砸罁?jù)合同將簽訂合同的發(fā)包人確定為被告;在共同發(fā)包中，將合同中各個(gè)發(fā)包人都列為被告;簽訂合同的發(fā)包人與實(shí)際上的發(fā)包人主體不一致的情況下，就要找出實(shí)際上的發(fā)包人，以便確定將誰(shuí)列為被告較好或者是將簽訂合同的發(fā)包人和實(shí)際上的發(fā)包人列為共同被告。在建設(shè)工程承包合同糾紛中，確定發(fā)包人為被告時(shí)，應(yīng)根據(jù)案件本身的事實(shí)和有關(guān)法律規(guī)定，綜合考慮，這樣，才能最終達(dá)到訴訟的目的。