抵押合同中的抵押權(quán)人必須是主債務(wù)合同中的債權(quán)人，有債權(quán)，才有抵押權(quán)，沒(méi)有債權(quán)，就沒(méi)有抵押權(quán)，這是由抵押合同作為從合同、抵押權(quán)作為從屬權(quán)利的性質(zhì)決定的。

抵押合同可以先于主債務(wù)合同之簽定而簽定，并在主債務(wù)合同簽訂前進(jìn)行抵押登記，此時(shí)債權(quán)尚未存在，而抵押權(quán)已經(jīng)存在，這是債權(quán)與抵押權(quán)的暫時(shí)分離，抵押權(quán)人是期待中的債權(quán)人，但抵押登記本身并不意味著抵押權(quán)人可僅依抵押合同行使抵押權(quán)，抵押權(quán)的行使乃以債權(quán)的發(fā)生和行使為前提，沒(méi)有債權(quán)，則無(wú)法行使抵押權(quán)，因此，只有債權(quán)人才能成為抵押合同中的抵押權(quán)人。

房地產(chǎn)抵押合同的抵押人應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)的擁有人和房屋所有人。由于土地所有權(quán)不能用于抵押，故國(guó)家不能成抵押合同中的抵押人。我國(guó)《擔(dān)保法》第三十七條對(duì)不得設(shè)立抵押的財(cái)產(chǎn)有專(zhuān)門(mén)規(guī)定，不是所有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都能設(shè)定抵押的。抵押人應(yīng)該是依法享有處分權(quán)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人。

集體所有的土地使用權(quán)不能用于抵押，其權(quán)利人不能成為抵押人。

房地產(chǎn)租賃權(quán)雖然也是設(shè)于不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但租賃權(quán)屬于債權(quán)性質(zhì)，不能設(shè)定抵押權(quán)，故租賃權(quán)人不能成為抵押人。

抵押權(quán)因不能與主債權(quán)完全分離而獨(dú)立存在，故抵押權(quán)不能另行設(shè)定抵押，抵押權(quán)人不能成為其抵押權(quán)的抵押人。

二、被擔(dān)保的債權(quán)

1、被擔(dān)保的債權(quán)的種類(lèi)抵押可用于擔(dān)保所有形式的債務(wù)，較普遍的為合同之債，其它債務(wù)如因不當(dāng)?shù)美?、無(wú)因管理和損害賠償所發(fā)生的債務(wù)，當(dāng)事人也可以通過(guò)抵押合同以抵押方式進(jìn)行擔(dān)保。合同之債的抵押擔(dān)保一般在債務(wù)發(fā)生前設(shè)定，其他種類(lèi)之債只能在債務(wù)發(fā)生后另以合同設(shè)定。

被擔(dān)保的債權(quán)一般為金錢(qián)債權(quán)，但我國(guó)《擔(dān)保法》也未禁止對(duì)有一定金錢(qián)價(jià)值的行為如勞務(wù)或一定物品之交付等提供抵押擔(dān)保。

以抵押方式擔(dān)保的合同之債，又以貸款合同最為普遍，其他如買(mǎi)賣(mài)合同、承攬合同、運(yùn)輸合同、委托合同等等，均可以抵押方式擔(dān)保所發(fā)生的債務(wù)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，發(fā)展商以建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，主要用于擔(dān)保銀行貸款。由于主債務(wù)合同對(duì)債權(quán)的種類(lèi)已有規(guī)定，抵押合同按照主債務(wù)合同作相應(yīng)規(guī)定即可，但要說(shuō)明貸款的幣種是人民幣或是外幣，或是多幣種之組合，或是最高額抵押中的一定期限和范圍內(nèi)發(fā)生的人民幣或外幣貸款。

2、被擔(dān)保的債權(quán)的范圍我國(guó)《擔(dān)保法》第四十六條規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

(1)主債權(quán)主債權(quán)是主債務(wù)合同中約定，債權(quán)人要求債務(wù)人履行一定支付義務(wù)的權(quán)利，其應(yīng)支付的數(shù)額是確定的。在貸款合同時(shí)，主債權(quán)是銀行貸款的本金。

(2)利息利息是主債權(quán)的合法孳息，它可以是法定利息，也可以是約定利息。主債務(wù)合同一般并不規(guī)定利息的數(shù)額，只確定利息的計(jì)算方式。利息的計(jì)算期限則從債權(quán)發(fā)生之日至債權(quán)實(shí)現(xiàn)之日。分期履行的，則分期計(jì)算。

(3)違約金違約金是主債務(wù)合同約定的當(dāng)事人不履行債務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)另行承擔(dān)的金錢(qián)給付責(zé)任，違約金是合同中事先約定的。

(4)損害賠償金損害賠償金是當(dāng)事人因不履行債務(wù)給另一方當(dāng)事人造成的損失，損害賠償金是違約行為發(fā)生后依法確定的。

(5)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用不僅包括評(píng)估、拍賣(mài)或變賣(mài)抵押標(biāo)的物的費(fèi)用，也應(yīng)包括為確認(rèn)和實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保范圍內(nèi)的債權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)或仲裁費(fèi)、強(qiáng)制執(zhí)行公證費(fèi)、保全費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)等。

三、債務(wù)人履行債務(wù)的期限

抵押合同對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的期限無(wú)須特別規(guī)定，依照主債務(wù)合同作相應(yīng)規(guī)定即可。

在最高額抵押中，雖然債務(wù)是在一定期限和范圍內(nèi)連續(xù)發(fā)生，且部分債務(wù)已在該期限內(nèi)被實(shí)際履行，但主債務(wù)合同仍須規(guī)定全部債務(wù)在特定的日期以前履行完畢，抵押合同也須相應(yīng)規(guī)定全部債務(wù)履行完畢的時(shí)間。

抵押合同規(guī)定債務(wù)履行的期限實(shí)際上是確定抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的條件，債務(wù)超過(guò)履行期而未受償?shù)?，抵押?quán)人即有權(quán)要求行使抵押權(quán)。

四、抵押標(biāo)的物

抵押合同中有關(guān)抵押標(biāo)的物的規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡可能明確而詳盡。

1、土地使用權(quán)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同應(yīng)載明土地的具體方位、四至、面積、性質(zhì)(是出讓土地還是劃撥土地)、用途、狀況(是生地還是熟地)、評(píng)估價(jià)值及權(quán)利歸屬等。

劃撥土地使用權(quán)的抵押，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》并未明文禁止，惟在第五十條規(guī)定其處分所得應(yīng)先用于繳交土地使用權(quán)出讓金，余下部分方可由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此規(guī)定留下兩點(diǎn)疑問(wèn)：

(1)劃撥土地使用權(quán)的用地人本與政府無(wú)出讓合同關(guān)系，即便有出讓合同，所應(yīng)繳納的出讓金也屬債的性質(zhì)，何以與抵押權(quán)相對(duì)抗并可先于抵押權(quán)而受償?前文曾討論將其作為一種法定抵押權(quán)考慮，實(shí)屬無(wú)奈，未知妥否。

(2)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押有不同的審批手續(xù)，因而存在法律上的漏洞?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批，但抵押卻無(wú)須審批，于是存在當(dāng)事人通過(guò)抵押劃撥用地的方式轉(zhuǎn)讓劃撥用地以故意規(guī)避政府審批的可能性。

2、房屋以房屋設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)在抵押合同中說(shuō)明房屋的位置、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、面積、用途、裝修、共用土地的面積和評(píng)估價(jià)值等，如果房屋所在區(qū)域的公共設(shè)施或者配套設(shè)施對(duì)房屋的價(jià)值有較大影響，該公共設(shè)施或配套設(shè)施宜在抵押合同中一一列明，同時(shí)，房屋的使用狀況，如屬空置、租賃或自用等也須在抵押合同中作特別說(shuō)明。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十七條和第四十九條的規(guī)定，預(yù)售房屋的購(gòu)房人可以所購(gòu)預(yù)售房屋進(jìn)行按揭貸款，但因該預(yù)售房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書(shū)，因而不能辦理登記手續(xù)，故不能用來(lái)為他人提供抵押擔(dān)保。按揭雖然在本質(zhì)上是一種抵押，但其擔(dān)保的是購(gòu)房人自身購(gòu)買(mǎi)按揭房屋的債務(wù)，與為他人提供抵押擔(dān)保有差別，故允許按揭不等于允許為他人提供抵押擔(dān)保。

3、再抵押的房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，其價(jià)值大于主債務(wù)部分，權(quán)利人可以再行抵押，因再抵押對(duì)原已設(shè)定抵押的抵押權(quán)人的利益沒(méi)有損害，故應(yīng)不受原抵押權(quán)人的干涉。但在再抵押時(shí)，宜在抵押合同中對(duì)抵押物已經(jīng)設(shè)定抵押的情況作簡(jiǎn)要說(shuō)明。

4、重復(fù)抵押的房地產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。此規(guī)定在實(shí)踐中操作起來(lái)甚難，如果設(shè)定抵押時(shí)抵押物的價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)，后因市場(chǎng)行情的變化抵押物的價(jià)值縮水，變成小于所擔(dān)保的債權(quán)，是否抵押合同就因此無(wú)效呢?實(shí)踐中，處分抵押物后仍不足以清償債權(quán)的案件多有發(fā)生，說(shuō)明此規(guī)定難以適用。

依此規(guī)定，重復(fù)抵押是不允許的，因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值已被用于擔(dān)保了特定的債權(quán)，不能再用于擔(dān)保超出其價(jià)值的債權(quán)。這樣，抵押人不能就同一財(cái)產(chǎn)在同一價(jià)值范圍內(nèi)向二個(gè)以上的債權(quán)人設(shè)立抵押。但是，抵押權(quán)的行使只是一種可能性，它可能因?yàn)閭鶆?wù)人未清償債務(wù)而導(dǎo)致抵押權(quán)人處分抵押物，也可能因?yàn)閭鶆?wù)人即時(shí)清償了債務(wù)而使抵押權(quán)人無(wú)須處分抵押物，所以，前手的抵押物對(duì)后手的債權(quán)人仍有擔(dān)保價(jià)值。如果當(dāng)事人同意，既不違反公共利益，也不妨礙他人利益，何須以法律規(guī)定橫加禁止?

好在最高人民法院《關(guān)于適用<中國(guó)人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第五十一條稍作修正，規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。此?guī)定適用于房地產(chǎn)重復(fù)抵押時(shí)，先手的抵押權(quán)人行使了抵押權(quán)的，后手的抵押權(quán)落空，不能對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償;先手的抵押權(quán)人未行使抵押權(quán)的，抵押人對(duì)后手債權(quán)的擔(dān)保未超出抵押的房地產(chǎn)價(jià)值，后手抵押權(quán)人則有優(yōu)先受償權(quán)。

5、共同抵押中的房地產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十四條第二款規(guī)定抵押人可以將其擁有的土地使用權(quán)及地上定著物、房屋、機(jī)器和交通運(yùn)輸工具一并設(shè)定抵押。此是關(guān)于共同抵押的規(guī)定。共同抵押中的房地產(chǎn)抵押無(wú)須專(zhuān)門(mén)簽訂房地產(chǎn)抵押合同，在共同抵押合同中一并約定即可，其它并無(wú)特別之處，除與其他財(cái)產(chǎn)共同列入抵押財(cái)產(chǎn)清單之外，須按《擔(dān)保法》第四十二條的規(guī)定與其他財(cái)產(chǎn)到不同的登記部門(mén)分別辦理抵押登記。

五、抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)

1、抵押人的權(quán)利與義務(wù)

(1)抵押人對(duì)抵押標(biāo)的物的占有、使用、處分和收益的權(quán)利。房地產(chǎn)設(shè)定抵押之后，抵押人在抵押期間對(duì)標(biāo)的物的占有和使用不受影響。抵押人也可將已抵押的房地產(chǎn)予以出租或轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)上的租賃合同，依最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十五條的規(guī)定，發(fā)生在抵押以前的，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效;發(fā)生在抵押之后，租賃合同對(duì)受讓人沒(méi)有約束力。因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致租賃合同解除的，抵押人是否應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任，取決于抵押人是否在簽訂租賃合同對(duì)已經(jīng)以書(shū)面形式告知承租人抵押的事實(shí)。

抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)的，按照《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人有關(guān)抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但是，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。此規(guī)定實(shí)際上承認(rèn)有關(guān)轉(zhuǎn)讓有效，而抵押權(quán)在轉(zhuǎn)讓后有追及效力。

(2)抵押人有義務(wù)保管和維護(hù)抵押物，并為抵押物購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。這是為了防止抵押物的價(jià)值減少?！稉?dān)保法》第五十一條規(guī)定，因抵押人的行為造成抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押人有義務(wù)恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

(3)抵押人有義務(wù)配合進(jìn)行抵押物登記。司法實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生抵押人消極對(duì)待抵押登記、又以抵押未經(jīng)登記為由主張抵押無(wú)效、以自己的違約行為牟取不正當(dāng)利益的現(xiàn)象。此現(xiàn)象皆與《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定的“抵押合同自登記之日生效”有關(guān)，原因在于該規(guī)定未能夠?qū)⑽餀?quán)的變動(dòng)與其原因行為分別對(duì)待。抵押物登記是物權(quán)變動(dòng)，抵押合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，原因行為自成立時(shí)即對(duì)當(dāng)事人有約束力。抵押物自登記后發(fā)生抵押效力，但抵押是否登記不影響抵押合同對(duì)當(dāng)事人的約束力。一方當(dāng)事人拒絕依抵押合同配合抵押登記的，是違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為確保抵押登記的順利進(jìn)行，抵押合同的條款應(yīng)強(qiáng)化當(dāng)事人提供權(quán)證資料、配合抵押登記的義務(wù)。

2、抵押權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

(1)抵押權(quán)人對(duì)抵押物的支配權(quán)。抵押權(quán)具有物權(quán)特征，在侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求侵害人停止侵害，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失。

(2)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。在債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物的變價(jià)和抵押物的孳息優(yōu)先于后手抵押權(quán)人和普通債權(quán)人受償。

(3)抵押權(quán)人遵守抵押合同的義務(wù)。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)應(yīng)嚴(yán)守抵押合同的規(guī)定，不得損害抵押人的合法利益。