抵押，在銀行或地產(chǎn)界稱為按揭，是指提供私人資產(chǎn)(不論是否為不動(dòng)產(chǎn))作為債務(wù)擔(dān)保的動(dòng)作，多發(fā)生于購買房地產(chǎn)時(shí)銀行借出的抵押貸款或在典當(dāng)商折現(xiàn)非不動(dòng)產(chǎn)的物品。

[案例]：2004年3月20日，甲公司為歸還貸款，其作為借款人及抵押人與貸款人(乙商業(yè)銀行)簽訂了《最高額抵押擔(dān)保借款合同》，合同約定自2004年4月1日起至2005年3月31日止，由貸款人根據(jù)借款人的需要和貸款人的能力，向借款人提供最高貸款限額不超過人民幣500萬元的貸款，每筆貸款的金額、期限、利率、用途、還款方式以借據(jù)為準(zhǔn)，借款借據(jù)是本合同的組成部分，具有同等的法律效力;抵押人以其所有房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作為抵押物，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金以及貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)及抵押權(quán)的費(fèi)用。該合同還對(duì)違約責(zé)任等內(nèi)容作了規(guī)定。合同簽訂后，雙方辦理了抵押登記。從2004年4月1日至2005年3月10日，乙商業(yè)銀行共發(fā)放10筆貸款計(jì)400萬元，甲公司在10份借據(jù)上均加蓋了公章及財(cái)務(wù)章。借款期間，甲公司僅支付部分利息。借款到期后，甲公司至今未給付原告借款本金400萬元及其余利息。后乙商業(yè)銀行起訴甲公司，要求其歸還貸款的本金及利息。

[解讀]：在本案中，主要涉及兩份合同，一份是最高額抵押借款合同，一份是最高額抵押合同。在本案中，甲公司向乙銀行借款，其目的僅是以貸還貸，更換貸款的憑證，對(duì)此雙方都是明知的，也是他們真實(shí)的意思表示，且行為不違反我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同約定的內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。甲公司未按約履行歸還貸款本金及利息的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。且由于本案中借款人與抵押人均是甲公司，所以該以貸還貸行為不影響抵押合同的效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第204條的規(guī)定，最高額抵押權(quán)主要包括兩種情形：一種是對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，另一種是經(jīng)當(dāng)事人同意，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，也可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。本案雖然是借新貸還舊貸，但因?yàn)楫?dāng)事人雙方同意將其列入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍內(nèi)，所以雙方約定的最高額抵押符合法律的規(guī)定。最高額抵押是對(duì)將來可能發(fā)生的一系列債權(quán)的概括性擔(dān)保，所擔(dān)保的債權(quán)額在最后確定之前，可以隨時(shí)增減變動(dòng)，只是不超過最高限額，均屬于最高抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。本案中雙方實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額未超過最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)500萬元，且雙方已經(jīng)辦理了抵押登記，故乙銀行已經(jīng)享有抵押權(quán)，可以就甲公司所提供抵押物在500萬元的最高限額內(nèi)優(yōu)先受償。